의정부지방법원 2024타경74129. 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 108동 18층 1801호 아파트입니다. 감정가 785,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 549,500,000원입니다. 동일면적 최근 12건 실거래 평균 664,333,333원과 비교하면 가격은 확실히 내려왔습니다. 하지만 권리분석은 단순하지 않습니다. 임차권자 김광호의 주민등록일이 2018.03.05이고, 현재 말소기준권리로 계산된 김광호 근저당은 2022.02.08이므로 임차인이 더 앞섭니다.
더구나 김광호는 2022.02.08 설정된 채권최고액 56,000,000원의 근저당권자이면서, 같은 집에 관한 임차권등기 명의자이기도 합니다. 제공된 확인사항에서도 동일인이 등기부상 권리자와 임차권자로 겹친다는 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 다만 이런 사정만으로 임차권의 효력을 무효라고 단정할 수는 없으므로, 낙찰자는 유효한 대항력 임차권을 전제로 위험을 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경74129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일현로 97-11, 108동 18층1801호 (탄현동,일산두산위브더제니스) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 동일면적 시세 기준 | 120.7818㎡ · 동일면적 매칭 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상51층 · 제1801호 |
| 소유자 | 황광수 · 단독소유 · 2017.12.25 매매 · 거래가액 835,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 785,000,000원 / 549,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 358,710,319원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
현재 계산상 말소기준권리는 2022.02.08 김광호 근저당권입니다. 그 뒤의 고양시 압류, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 임차권입니다. 김광호의 점유개시는 2018.02.28, 주민등록일은 2018.03.05이며 최초 확정일자도 2018.03.05입니다. 따라서 2022.02.08 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2018.03.05 | 등기부 3차 464,000,000원 1차 400,000,000원 · 2차 400,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 있음 | 미배당 시 인수 가능 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 시세보다 낮다
일산두산위브더제니스 동일면적 거래 12건의 최근 평균은 664,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08, 26층 668,000,000원이고 최근 표본의 최저는 600,000,000원, 최고는 705,000,000원입니다. 현재 최저매각가 549,500,000원은 최근 12개월 평균의 82.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 120.48㎡ | 32 | 643,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 22 | 705,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 14 | 661,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 39 | 650,000,000원 |
| 평균 | 120.7818㎡ | 12건 | 664,333,333원 |
순수한 매각가격만 놓고 보면 감정가 785,000,000원보다 시장 거래가 낮고, 한 차례 유찰된 최저가 549,500,000원은 최근 시세보다 낮습니다. 따라서 가격 할인 자체는 존재합니다. 다만 이 할인율을 실제 투자 메리트로 인정하려면 선순위 임차보증금이 배당으로 모두 정리되는지 먼저 확정해야 합니다.
③ 자동 배당 시뮬레이션 (매각가 549,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,895,000원 |
| 2. 근저당권 · 김광호 | 56,000,000원 | 56,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 485,605,000원 |
위 배당표에는 김광호의 주택임차보증금과 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 ‘소유자 잔여 485,605,000원’이나 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 최종 배당결과로 받아들이면 안 됩니다. 대항력 임차보증금의 실제 배당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격 — 유찰보다 권리확인이 먼저
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 자동 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 549,500,000원 | 56,000,000원 | 485,605,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 384,650,000원 | 56,000,000원 | 322,464,900원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 269,255,000원 | 56,000,000원 | 208,685,430원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 더 낮아질수록 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 단순히 ‘다음 유찰을 기다리면 더 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 탄현동 탄현역 동측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 탄현역이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 규모. 일산두산위브더제니스 2,700세대, 사용승인 2013.04.26. 동일면적 120.7818㎡ 거래가 확인됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 로이복층유리 이중창, 위생·급배수, 열병합 지역난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역, 공시지가 3,672,000원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래폭. 최근 동일면적 실거래는 600,000,000원부터 705,000,000원까지 형성돼 있으며 최신 거래는 668,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 임차권등기에는 1차 400,000,000원, 2차 400,000,000원, 3차 464,000,000원이 기재돼 있습니다. 최종 유효 임대차계약과 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 배당요구와 배당순위 확인. 김광호는 2024.02.01 배당요구를 한 것으로 확인되지만 실제 전액 배당 가능 여부는 별개입니다.
- 세금 확인. 고양시 및 국세 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 김광호의 이중 지위 확인. 임차권자와 56,000,000원 근저당권자가 동일인이므로 임대차의 실제성·채권관계·배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 2018년 근저당 이력 확인. 한화손해보험 명의 근저당과 변경·권리이전 이력, 경매개시 채권자 관계를 등기부 원본과 경매기록에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 권리확인 후. 최근 시세 대비 82.7%라는 할인율만으로 입찰가를 결정하지 말고, 미배당 임차보증금 가능성을 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보인다”보다 “무엇을 인수하나”가 먼저
이 물건은 감정가 785,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 549,500,000원까지 내려왔고, 최근 동일면적 평균 664,333,333원의 82.7% 수준이라 표면적인 가격 할인은 분명합니다. 그러나 김광호의 전입은 2018.03.05로 말소기준권리 2022.02.08보다 앞서고, 등기부에는 최종 임차보증금 464,000,000원이 기재돼 있습니다.
배당으로 보증금이 전액 회수되면 권리 위험은 크게 줄지만, 세금 등 선순위 차감으로 미배당액이 남으면 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 특히 자동 배당표는 임차보증금을 반영하지 않은 상태이므로 ‘인수 0원’이라는 숫자를 그대로 믿어서는 안 됩니다. 이 사건의 결론은 가격은 관심권, 권리는 확인 전 보류입니다. 응찰 여부는 임차보증금 잔액, 세금 배당순위, 김광호의 임대차와 근저당 관계를 원본 서류로 확정한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
