서울남부지방법원 2025타경829. 마곡동 리더스타워마곡 제1층 제101호 근린시설입니다. 소유자는 나의연이고, 현재 말소기준권리는 2025.01.15. 설정된 이문휘경동새마을금고 근저당권 3,480,000,000원입니다. 이 권리는 공동담보로 리더스타워마곡 제1층 제102호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.07.18. 태지대부금융의 근저당권 45,000,000원, 2025.11.04. 국의 압류, 2026.01.06. 임의경매개시결정이 이어졌고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
이 사건에서 권리와 함께 봐야 할 핵심은 이용 현황입니다. 매각물건명세서에는 목록1·2를 일괄매각하고, 목록2 소유자 김은경이 목록1·2의 경계벽을 제거하고 출입문을 하나로 만들어 근린생활시설 ‘남다른 감자탕’으로 일괄 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 각 구분건물은 도면 등에 의해 위치와 면적을 특정할 수 있고, 경계벽 복원이 용이하며, 형태와 면적상 개별 호의 단독 효용가치가 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경829 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 800-5 리더스타워마곡 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1층 · 목록1·2 경계벽 제거 후 근린생활시설로 일괄 이용 |
| 소유자 | 나의연 |
| 감정가 / 최저가 | 3,780,000,000원 / 3,024,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,000,943,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리 정리
임차인 없음. 현재 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2025.01.15. 이문휘경동새마을금고의 근저당권이고, 이후 태지대부금융 근저당권과 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.07.18.에는 태지대부금융의 을구 8번 근저당권부채권에 김지훈을 채권자로 하는 채권최고액 45,000,000원의 근질권설정 등기도 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 80%까지 1회 유찰
감정가는 3,780,000,000원이고 현재 최저매각가는 3,024,000,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 80%이며, 추가 유찰 시 시나리오는 2,419,200,000원과 1,935,360,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 3,024,000,000원 | 533,640,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 2,419,200,000원 | 1,132,392,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 1,935,360,000원 | 1,611,393,600원 |
현재 회차에서도 채권최고액 합계 3,525,000,000원을 모두 충족하지 못합니다. 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 2,991,360,000원이고, 채권최고액 기준 미배당은 533,640,000원입니다. 추가 유찰 시 채권 미배당액은 더 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,024,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,640,000원 |
| 2. 근저당 · 이문휘경동새마을금고 | 3,480,000,000원 | 2,991,360,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사태지대부금융 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당입니다. 현재 회차에서는 이문휘경동새마을금고 근저당권도 전액 배당되지 않고, 태지대부금융 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 5호선 발산역 서측 인근이며 주위는 오피스빌딩·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 5호선 발산역과 마곡역이 있습니다.
- 이용. 기호(가)·기호(나)는 경계벽을 제거하고 일괄하여 근린생활시설 ‘남다른 감자탕’으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하4층·지상12층 건물의 제1층 제101호 외 1개이며 위생·급배수·시스템에어컨·화재탐지·스프링클러·옥내소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 50미터, 동측 폭 약 30미터, 남측 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용 건부지, 평지·정방형이며 토지면적은 2,328.5㎡, 공시지가는 10,990,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건축 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 목록1·2 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각목록과 각 호별 도면을 원본으로 대조해야 합니다.
- 경계벽 제거 상태 확인. 목록1·2 사이 경계벽이 제거되고 출입문 하나로 사용 중입니다. 감정평가에서는 복원이 용이하고 개별 호 단독 효용가치가 있다고 판단했습니다.
- 근질권 등기 확인. 태지대부금융의 을구 8번 근저당권부채권에는 2025.07.18. 김지훈의 근질권설정 등기가 있으므로 최종 등기와 매각 후 말소범위를 대조해야 합니다.
- 압류 확인. 2025.11.04. 강서세무서장을 처분청으로 하는 국의 압류가 있으며, 권리분석상 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 채권최고액 기준 미배당은 533,640,000원이며, 추가 유찰 시 1,132,392,000원·1,611,393,600원으로 확대됩니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%인 3,024,000,000원입니다. 단순 유찰률보다 현장 이용상태와 상업시설의 실제 가치 확인을 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 호별 배치도 및 내부구조도를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격’을 보는 물건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.15. 이문휘경동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 목록1·2가 경계벽 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있고, 이번 매각도 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 감정평가상 각 구분건물의 특정과 경계벽 복원이 가능하다고 판단됐지만, 이는 현장 상태와 반드시 맞춰봐야 합니다.
가격은 감정가 3,780,000,000원에서 1회 유찰된 3,024,000,000원입니다. 현재 회차의 채권 미배당은 533,640,000원이나 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험을 피하는 권리분석”보다 “일괄 이용 상태를 정확히 확인하고 30.24억의 가격을 감당할 가치가 있는지 판단하는 경매”에 가깝습니다.
