서울남부지방법원 2025타경829. 마곡동 리더스타워마곡 제1층 제101호 근린시설입니다. 감정가는 3,780,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,419,200,000원, 감정가의 64%입니다. 등기부상 소유자는 나의연이며, 2019.03.08 거래가액 1,911,520,000원으로 소유권이 이전됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2025.01.15 이문휘경동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이고, 이후 설정된 태지대부금융 근저당 45,000,000원과 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경829 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 800-5 리더스타워마곡 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1층 · 목록1·2 경계벽 제거 후 근린생활시설(상호: 남다른감자탕)로 일괄 이용 |
| 소유자 | 나의연 (2019.03.08 거래가액 1,911,520,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 3,780,000,000원 / 2,419,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 3,000,943,835원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.15 근저당권 · 이문휘경동새마을금고 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계액은 잡히지 않으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 2025.01.15 근저당을 기준으로 그 뒤의 국세 압류, 태지대부금융 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 64%
현재 최저매각가는 2,419,200,000원으로 감정가 3,780,000,000원의 64%입니다. 매수인이 추가로 승계할 금액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득금액도 2,419,200,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,419,200,000원 | 2,392,608,000원 | 1,132,392,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,935,360,000원 | 1,913,606,400원 | 1,611,393,600원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 1,548,288,000원 | 1,530,405,120원 | 1,994,594,880원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 1,935,360,000원, 4회 유찰 시에는 1,548,288,000원으로 낮아집니다. 반대로 채권자의 미배당액은 현재 1,132,392,000원에서 각각 1,611,393,600원, 1,994,594,880원으로 늘어나는 구조입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,419,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 26,592,000원 |
| 2. 근저당 · 이문휘경동새마을금고 | 3,480,000,000원 | 2,392,608,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사태지대부금융 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 3,525,000,000원, 예상 채권배당액은 2,392,608,000원, 미배당은 1,132,392,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 5호선 발산역 서측 인근으로 오피스빌딩·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 5호선 발산역과 마곡역이 있습니다.
- 도로. 북측 약 50m, 동측 약 30m, 남측 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·토지. 일반상업지역의 상업용 토지이며 평지·정방형입니다. 토지면적은 2,328.5㎡, 공시지가는 10,990,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시개발구역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상12층 건물의 제1층으로, 위생·급배수·시스템에어컨·화재탐지·스프링클러·옥내소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 명세서 비고상 목록1·2 일괄매각입니다. 입찰 전 매각목록 전체와 각 호의 표시를 원문으로 대조해야 합니다.
- 경계벽·출입문 상태 확인. 두 구분건물의 경계벽을 제거하고 하나의 출입문으로 사용 중입니다. 복원 가능성은 기재돼 있지만 실제 공사 범위와 비용은 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·영업 상태 확인. 기준시점 현재 근린생활시설 ‘남다른감자탕’으로 이용 중이라고 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 2025.07.18 태지대부금융 근저당 45,000,000원과 그 근저당권부채권 근질권, 2025.11.04 국세 압류는 등기부 원문과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 입찰가는 별도의 상가 거래·임대수익 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2025.01.15 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가가 2,419,200,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
오히려 핵심은 목록1·2 일괄매각, 경계벽 제거, 하나의 근린생활시설로 통합 이용이라는 물리적 구조입니다. 감정평가에서는 각 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있고 경계벽 복원도 용이하다고 봤지만, 실제 입찰 판단에서는 현재 사용상태·점유·복원 범위·일괄매각 조건을 함께 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 현장 확인의 비중은 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
