광주지방법원 2025타경51646. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 17층 1701호, 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이고, 말소기준은 2020.04.23 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 헷갈리기 쉬운 부분은 임차권등기입니다. 을구 3번 박홍필 임차권은 보증금 185,800,000원으로 금액이 크지만, 주민등록일자 2021.04.21이 말소기준권리 2020.04.23보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인을 “대항력 있는 임차인”으로 보아 보증금을 인수한다고 판단하면 안 됩니다. 제공 데이터상 실제 임차인은 1명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고 표시는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 17층1701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용중임 · 25층 건물 내 17층 1701호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,357,452원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 박홍필 임차권등기는 2024.04.08에 접수되었고, 그 임차인의 주민등록일자도 2021.04.21로 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건의 권리 인수액은 현재 데이터 기준 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박홍필 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.04.21 확정 2021.03.18 | 185,800,000원 | 대항력 없음 전입이 말소기준권리 이후 | 배당요구 있음 2024.04.08 | 승계 아님 인수 0원 |
임차보증금이 최저가보다 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 실질취득액을 보증금 기준으로 봐야 하지만, 박홍필 임차인은 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 실질취득은 최저가 145,600,000원에 인수 0원을 더한 145,600,000원으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 실거래 비교는 없음
현재 최저매각가는 145,600,000원으로 감정가 208,000,000원의 70%입니다. 다만 제공 데이터에는 최근 실거래가나 단지 내 매각사례가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 낮다”는 말은 가능하지만, 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,838,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 142,761,600원 |
| 을구 2번 근저당권 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,357,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 9,516,757,452원 중 예상배당은 142,761,600원, 미배당은 9,373,995,852원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 소재 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등으로 형성된 구도심지역입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 17층 1701호이며 사용승인일은 2020.04.13입니다. 기본 위생·급수·개별난방·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·옥내주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 남교크레지움에듀파크는 총 83세대로 제공 데이터상 단지 경매 평균 유찰은 0.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 대조. 박홍필 임차권은 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시됩니다. 등기부·명세서·현황조사 원본의 전입일, 확정일자, 배당요구를 반드시 맞춰 보세요.
- 무잉여·절차 유지 확인. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 입찰 전 사건 진행상태와 매각 진행 여부 확인이 필요합니다.
- 전기료 미납 확인. 현황조사보고서상 전체 세대로 추정되는 전기료 2025년 1월~10월분 약 11,353,550원 미납 메모가 있습니다. 관리주체에 실제 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1에 민간임대주택등기가 있으나 명세서상 인수권리는 해당사항없음입니다. 말소·승계 여부는 원본으로 재확인하세요.
- 시세 검증. 제공 데이터에는 실거래가가 없습니다. 최저가 145,600,000원은 감정가 대비 70%라는 의미일 뿐, 주변 실거래 대비 저렴하다는 결론은 별도 확인 전까지 보류해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 물건은 임차권등기 때문에 겉보기에는 복잡해 보이지만, 핵심 판정은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020.04.23 우리은행 근저당이고, 박홍필 임차인의 주민등록일자는 2021.04.21입니다. 그래서 임차보증금 185,800,000원을 매수인이 인수하는 구조가 아니며, 실질취득은 현재 최저가 145,600,000원에 인수 0원을 더한 145,600,000원으로 봅니다.
다만 결론은 무조건 긍정이 아닙니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당이 0원으로 표시되는 구조, 전체 세대로 추정되는 전기료 11,353,550원 미납, 민간임대주택등기 확인 포인트가 남아 있습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 절차와 비용 확인은 필수. 이 사건은 가격보다 먼저 문건 확인이 승부처입니다.
