서울남부지방법원 2025타경4005. 화곡동 신영베르디움에이 제3층 제301호, 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형다세대입니다. 소유자 박성현은 2020년 10월 5일 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이보다 앞서 임차인 이주영은 2020년 8월 16일 임대차계약을 체결하고, 2020년 8월 20일 확정일자를 받았으며, 2020년 9월 12일 점유를 시작해 2020년 9월 17일 전입했습니다.

말소기준은 2022년 1월 20일 인천세무서장 명의의 압류입니다. 임차인의 점유·전입·확정일자가 모두 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가만 보고 감정가 대비 20% 할인된 물건으로 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

2020년 우리은행 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 경매에서 판단해야 할 말소기준은 2022년 국세 압류이고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이주영의 대항력은 말소기준보다 먼저 성립했으므로 임차권등기가 형식상 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 배당 부족분을 매수인이 인수

실제 임차인은 1명이며 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 3,331,200원을 제외한 177,468,800원이 임차인에게 배당되는 것으로 추정되고, 부족분 52,531,200원은 매수인이 인수합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가

낙찰가가 180,800,000원에서 144,640,000원, 115,712,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 233,331,200원, 232,824,960원, 232,419,968원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 미배당액이 늘기 때문에 총부담은 약 2.3억원대로 거의 고정됩니다. 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수 없는 이유입니다.

④ 시세 비교 — 하락 추세와 면적 불일치에 주의

신영베르디움A의 확인 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026년 2월 249,000,000원, 과거 거래는 2022년 12월 280,000,000원으로 최근 거래 추세는 -11.1%입니다. 전체 평균 264,500,000원보다 최신 거래 249,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 180,800,000원 가정)

현재 회차 예상 인수액은 52,531,200원입니다. 세금의 법정기일과 실제 배당순위, 집행비용 변동 등에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월정초등학교 북동측 인근이며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 동측 약 10m, 북측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·화재설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 확인 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회이며 최근 낙찰 기록은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 180,800,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 233,331,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 자료와 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 이주영인 경위와 청구채권의 구성을 확인하세요.
• 세금 배당순위 확인. 말소기준인 국세 압류의 실제 체납액과 법정기일을 확인해 임차인 배당 및 인수액 변동 가능성을 점검하세요.
• 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매취소 이후 남은 절차나 체납처분이 없는지 확인하세요.
• 면적이 같은 거래 확보. 확인된 29.98㎡ 거래를 21.66㎡ 대상 물건의 직접 시세로 사용하지 말고 동일 면적 거래와 매물을 추가 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 11.1% 낮으므로 전체 평균 264,500,000원만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”

이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저가 180,800,000원은 감정가의 80%지만, 임차인 미배당액 52,531,200원을 더하면 실질취득은 233,331,200원으로 감정가보다 높습니다. 두 번, 세 번 유찰돼도 실질취득은 각각 232,824,960원과 232,419,968원으로 약 2.3억원대에 머뭅니다.

최근 거래 249,000,000원보다 명목상 낮지만 비교 거래의 면적이 29.98㎡로 대상 기준 면적 21.66㎡와 다르고, 시장도 -11.1% 하락 추세입니다. 신청채권자와 임차권자의 동일인 관계, 국세 압류의 배당순위, 공매 이력까지 확인해야 하므로 결론은 최저가 할인 착시를 경계하고 원본 검증 후 접근해야 하는 인수형 물건입니다.