의정부지방법원 2025타경4622. 일산두산위브더제니스 102동 49층 4906호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가의 실제 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등을 갖춘 아파트로 조사됐습니다. 건물은 지상 54층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 이 사건 호수는 49층입니다.
권리분석의 기준점은 2017.09.27 남원농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 성립한 이재호의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.12.21이고, 임차권등기도 2024.01.18이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금 500,000,000원이 현재 최저가 430,500,000원보다 크더라도, 대항력 있는 임차보증금처럼 낙찰자가 미배당액을 떠안는 구조가 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 430,500,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4622 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 49층 4906호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 아파트(방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등) |
| 면적 / 층 | 실거래 비교면적 94.4442㎡ · 지상54층 중 49층 |
| 소유자 | 송찬영 (2017.09.27 소유권이전 · 거래가액 625,395,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 430,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남원농업협동조합 / 233,746,129원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 500,000,000원, 그러나 대항력 없음
말소기준권리는 2017.09.27 설정된 남원농업협동조합 근저당권입니다. 이재호의 임대차 전입·점유·확정일자는 모두 2021.12.21로 말소기준보다 늦습니다. 2024.01.18 임차권등기가 이루어졌지만 이 역시 말소기준 뒤의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 실제 임차인 1명의 보증금 500,000,000원을 매수인이 승계하는 사건은 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재호 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 500,000,000원 | 2021.12.21 / 2021.12.21 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 배당요구 2024.01.18 · 확정일자 2021.12.21 | 인수 0원 보증기관 승계·대위 신고 아님 |
② 시세 비교 — 최저가 430,500,000원은 최근 평균의 77.9%
일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26 준공 단지입니다. 비교 면적은 94.4442㎡이며, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 552,583,333원입니다. 현재 최저매각가 430,500,000원은 이 최근 평균의 77.9%입니다. 최신 거래는 2026.08 565,000,000원이고, 제공된 12건의 범위는 509,000,000원~640,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.5㎡ | 46 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 6 | 509,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 41 | 514,000,000원 |
| 2026.07 | 95.5㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 38 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 13 | 518,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 29 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 40 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 94.44㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 평균 | 94.4442㎡ | 12건 | 552,583,333원 |
가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 장기 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 사건은 최근 12개월 평균 자체가 552,583,333원이고, 최신 거래도 565,000,000원입니다. 실질취득액 430,500,000원은 최근 12개월 평균 대비 77.9%이므로, 현재 회차에서는 실거래 기준 가격 여유가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 430,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,705,000원 |
| 2. 근저당 · 남원농업협동조합 | 364,800,000원 | 364,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,995,000원 |
현재 회차 430,500,000원 가정의 배당 계산입니다. 집행비용 6,705,000원, 남원농업협동조합 364,800,000원, 소유자 잔여 58,995,000원으로 계산돼 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 430,500,000원 | 364,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 301,350,000원 | 296,331,100원 | 68,468,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 210,945,000원 | 207,191,770원 | 157,608,230원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 탄현역 동측 인근으로, 주위에 아파트 단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 탄현역이 있어 대중교통 편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26 준공 단지입니다. 최근 비교면적 실거래도 12건 확인됩니다.
- 용도·이용. 사건 용도는 오피스텔이지만 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(탄현주상)이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 이재호의 전입·점유·확정일자는 2021.12.21로 말소기준 2017.09.27보다 늦어 현재 판정은 대항력 없음입니다. 주민등록·점유 변동 여부를 원본으로 다시 대조하세요.
- 임차권등기·배당 확인. 보증금 500,000,000원, 임차권등기 2024.01.18, 배당요구가 확인됩니다. 매수인 인수는 0원이지만 실제 배당관계와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 남원농업협동조합 근저당은 2017.09.27 설정 당시 364,800,000원이고 2021.12.21 변경등기에는 282,000,000원이 기재돼 있습니다. 실제 유효 채권최고액과 채권계산서를 확인하세요.
- 가격 기준은 실질취득액. 현재 매수인 인수액이 0원이므로 430,500,000원을 최근 12개월 평균 552,583,333원과 비교해야 합니다. 현재 수치는 최근 평균의 77.9%입니다.
- 실거래 층·면적 비교. 최근 거래는 94.44㎡와 95.5㎡, 6층부터 50층까지 섞여 있습니다. 대상은 49층이므로 개별 층·향·상태 차이를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 세금·관리비·점유 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 현 점유 상태는 낙찰 전 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금보다 대항력, 감정가보다 실질취득가”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 500,000,000원이지만, 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 보증금의 크기가 아니라 대항력입니다. 이재호의 전입일 2021.12.21은 말소기준권리 2017.09.27보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됐고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 430,500,000원입니다.
가격도 현재 회차에서는 의미가 있습니다. 최근 12개월 동일 비교면적 실거래 평균이 552,583,333원, 최신 거래가 565,000,000원인 가운데 실질취득액은 최근 평균의 77.9%입니다. 즉 이 물건은 ‘보증금 500,000,000원을 추가로 떠안는 물건’이 아니라, 인수 0원인 권리구조에서 실질취득가 430,500,000원의 경쟁력을 검토하는 물건입니다. 다만 근저당 변경금액과 배당 계산 기준의 차이, 임차권등기 후 실제 배당·점유 상태는 입찰 전 반드시 원본 대조가 필요합니다.
