114,240,000원
광주지방법원 2025타경51651. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 5층 501호 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 114,240,000원입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 179,500,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리의 기준점은 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당입니다. 임차권자 박건용의 임대차계약일은 2022.03.15., 주민등록일은 2022.03.30., 점유개시일은 2022.03.31.로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 179,500,000원이 현재 최저가보다 크더라도, 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지하 1층/지상 25층 중 5층 · 남향 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰·56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 도시지역 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 근저당 변경관계는 확인
우리은행 근저당 이후 장종수 근저당, 박건용 임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.02.08. 신병주 가압류 150,000,000원은 2024.05.13. 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다.
다만 갑구에는 2018.06.11. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이므로, 매각 후 말소·승계 처리와 임대의무기간 종료 여부를 관할기관 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 승계 0원
| 임차인 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박건용 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2022.03.15. 주민등록 2022.03.30. 점유개시 2022.03.31. 확정일자 2022.03.15. | 179,500,000원 | 매수인 대항력 없음 말소기준 2020.04.23.보다 후순위 | 후순위 2024.05.21. 임차권등기·배당요구 | 0원 |
실제 임차인은 박건용 1명입니다. 보증금은 179,500,000원이지만 주민등록·점유개시가 말소기준보다 약 2년 늦습니다. 임차권등기도 2024.05.21. 접수돼 후순위이므로, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되는 선순위 대항력 보증금으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 56%지만 실거래 검증 전에는 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 204,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 114,240,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 56%이며 감정가와의 차이는 89,760,000원입니다. 3회 유찰 시 79,968,000원, 4회 유찰 시 55,977,600원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 114,240,000원이 최근 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,840,640원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 179,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,345,900,000원 중 채권자 예상배당은 111,840,640원이며, 예상 미배당은 9,234,059,360원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 관리비·점유 리스크
현황조사보고서에는 전체 세대로 추정되는 2025년 1월부터 10월까지의 전기료가 약 11,353,550원 미납된 것으로 기재돼 있습니다. 이 금액 전부가 501호의 부담이라고 단정할 수는 없으나, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리사무소와 공급기관을 통해 세대별·공용부분별 체납액을 구분해야 합니다.
감정평가상 임대관계는 미상이며, 임차권등기가 존재합니다. 임차권등기는 통상 임차인이 점유를 종료한 뒤에도 유지될 수 있으므로, 현재 실제 점유자와 명도 대상은 현장조사로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 25층 건물의 5층 남향 세대입니다. 승강기, 도시가스 난방, 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 남측과 북측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 중로와 소로에 접합니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 83세대, 2020.04.13. 사용승인 단지입니다. 최근 실거래 비교자료를 확인한 뒤 개별 호수의 층·향·상태를 반영해 응찰가를 산정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원본 확인. 채권최고액 8,366,400,000원 설정과 100,800,000원 변경·공동담보 해제의 적용 범위를 등기부 원본과 채권계산서로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 종료 여부와 경매 매수인에게 미치는 효과를 관할기관과 매각물건명세서로 확인하세요.
- 임차인 현재 점유 확인. 박건용의 임차권등기는 후순위지만 현재 점유자와 명도 대상은 별도 현장조사가 필요합니다.
- 전기료·관리비 구분. 약 11,353,550원의 미납 전기료가 어느 세대와 공용부분에 해당하는지 관리사무소·공급기관에서 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 최근 12개월 동일 면적 거래와 최신 거래를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 재산정. 근저당 변경금액과 당해세·최우선변제 여부를 반영해 실제 배당과 말소 가능성을 다시 계산하세요.
- 매각기일 원본 대조. 2026.08.03. 매각기일의 진행·변경 여부와 매각조건을 법원 서류로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
박건용 임차권의 주민등록·점유개시는 말소기준보다 늦고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 실질취득가가 179,500,000원으로 고정되는 선순위 임차인 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 권리검토가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 변경금액, 예상배당 사이에 확인이 필요한 차이가 있고, 민간임대주택등기와 전기료·공용관리비 문제도 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 근거가 없어 감정가 대비 56%만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 임차권 승계는 0원, 가격은 보류, 근저당 변경관계와 부대비용은 원본 확인 후 판단입니다.
