의정부지방법원 2025타경61977. 파주시 야당동 대성1동 4층 402호, 전용 65.42㎡ 다세대주택입니다. 감정가 256,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가격이 30,118,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 이 사건에서 가장 중요한 것은 최저매각가격보다 훨씬 큰 임차보증금 인수 위험입니다.
임차인 최서영은 2021.01.20. 전입·점유를 시작하고 2021.01.04. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 정혜경 근저당권 설정일은 2021.03.22.입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
주택임차권등기는 2023.02.28.에 설정됐지만, 그 날짜만 보고 말소기준보다 늦은 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 판단의 핵심은 임차권등기일이 아닌 선행 전입·점유 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-68, 번뛰기길 42-13, 4층 402호 |
| 건물명 | 대성1동 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 65.42㎡ · 지상 4층 중 4층 402호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 사용승인 2017.09.01. |
| 규모 | 8세대 |
| 소유자 | 최명주 (2021.02.16. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 | 256,000,000원 |
| 최저매각가격 | 30,118,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 12%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 실제 임차인 | 최서영 1명 · 보증금 255,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 225,824,124원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
| 실질취득금액 | 255,942,124원 (낙찰가 + 인수금) |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 먼저다
정혜경의 근저당권은 말소기준권리이며, 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류, 밀양시 압류, 근로복지공단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 국민건강보험공단 압류와 과거 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있습니다.
그러나 후순위 등기권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수는 전혀 다른 문제입니다. 이번 경매에서는 후순위 권리가 정리되더라도 임차보증금 부족분이 매수인의 실질적인 취득비용을 결정합니다.
② 실제 임차인 분석 — 보증금 2.55억의 무게
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
최서영 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.01.20. 확정 2021.01.04. 배당요구 2025.04.02. |
255,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
실제 임차인은 최서영 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하며, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인의 보증금과 신청채권자의 청구금액이 모두 255,000,000원이라고 해서 실제 임차보증금을 합산하거나 매수인 인수액을 두 배로 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 최서영 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물의 전부 |
| 보증금 | 255,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2020.12.31. |
| 확정일자 | 2021.01.04. |
| 전입 / 점유개시 | 2021.01.20. |
| 말소기준권리 | 정혜경 근저당권 · 2021.03.22. |
| 임차권등기 | 2023.02.28. · 을구 2번 |
| 배당요구 | 2025.04.02. · 배당요구 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 예상배당 | 29,175,876원 |
| 예상 미배당 | 225,824,124원 |
| 매수인 승계 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 떨어져도 총액은 그대로다
현재 최저매각가격 30,118,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 942,124원을 제외한 29,175,876원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 255,000,000원 중 남는 225,824,124원은 매수인 인수액입니다.
+ 임차보증금 인수 225,824,124원
= 255,942,124원
최저가만 보면 감정가의 약 12%이지만, 실질취득은 감정가 256,000,000원에 근접합니다. 현재 최저가와 실거래가의 단순 비교는 이 물건의 가격을 잘못 보여줍니다.
입찰가가 내려가면 배당 가능한 금액도 줄어들고, 임차인이 돌려받지 못하는 보증금은 그만큼 늘어납니다. 이 때문에 대항력 인수형에서는 낙찰가격만 낮아지는 것이 실질취득금액의 하락으로 연결되지 않습니다.
| 회차 | 매각가격 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 30,118,000원 | 225,824,124원 | 255,942,124원 |
| 7회 유찰 시 | 21,082,600원 | 234,696,887원 | 255,779,487원 |
| 8회 유찰 시 | 14,757,819원 | 240,907,822원 | 255,665,641원 |
각 회차의 실질취득금액은 해당 매각가격과 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정에 따라 소폭 달라지지만, 시나리오 모두 실질취득이 보증금 255,000,000원 수준에 고정됩니다. 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 16.5%가 아닌 실질취득으로 판단
대성1동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2023년 10월의 183,000,000원 한 건이며, 대상 호수는 4층, 비교 거래는 3층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 65.42㎡ | 3층 | 183,000,000원 |
| 비교 거래 기준 | 65.42㎡ | 1건 | 183,000,000원 |
확인된 거래 표본이 한 건이고 거래 시점도 2023년 10월이므로, 이를 2026년 현재의 확정적인 시장가격으로 간주할 수는 없습니다. 최근 시장의 상승·하락 추세 역시 이 한 건만으로 판정할 수 없습니다.
그럼에도 해당 거래가격은 인수 구조를 점검하는 데 중요한 비교 기준입니다. 최저가 30,118,000원은 비교 거래가격의 16.5%에 불과하지만, 실제로 취득에 투입되는 금액은 255,942,124원입니다.
| 감정가 | 256,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 30,118,000원 |
| 최저가 / 비교 거래 | 16.5% · 임차보증금 인수 미반영 |
| 매수인 인수 | 225,824,124원 |
| 실질취득 | 255,942,124원 |
| 확인된 실거래 | 183,000,000원 (2023.10 · 1건) |
| 가격 판단 | 실질취득이 확인된 비교 거래가격을 상회 |
⑤ 예상배당표 (매각가 30,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 942,124원 |
| 1. 임차인 · 최서영 | 255,000,000원 | 29,175,876원 |
| 2. 근저당 · 정혜경 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,948,881원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 9,403,916원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 예상배당입니다. 집행비용 942,124원과 임차인 배당 29,175,876원으로 매각대금 30,118,000원이 모두 소진됩니다. 정혜경 근저당권 및 후순위 채권자의 예상배당은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구금액은 배당표상 신청채권으로만 표시했으며 임차보증금에 중복 가산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 야당역이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 다세대주택의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2017.09.01.이며 승강기, 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 사다리형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 여부와 적용 조건도 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 및 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부구조도는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 것이므로 실제 내부와 다를 수 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 실거래는 2023년 10월 한 건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.8회이고 본건은 6회 유찰 상태입니다. 최근 거래 표본이 부족해 현재 매도 가능가격과 환금성을 추가 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액부터 계산. 현재 최저가 30,118,000원과 예상 인수액 225,824,124원을 합산한 실질취득금액 255,942,124원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 최서영 임차권의 선순위 대항력과 보증금 미배당 잔액 인수 문구를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 및 반환채무 확인. 현재 예상배당 29,175,876원과 임차보증금 부족분 225,824,124원은 추정치입니다. 실제 배당 결과 및 임차인에 대한 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 권리관계. 강제경매 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 255,000,000원이 임차보증금과 어떻게 연결되는지, 대위변제 및 채권승계 관계가 있는지 원본 서류로 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 보증금 인수액이 증가해 실질취득이 255,779,487원·255,665,641원으로 보증금 수준에 머무릅니다. 낙찰가 하락만을 근거로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
- 현재 시세 확인. 2023년 거래 한 건만으로 2026년 가격을 확정할 수 없습니다. 동일 건물과 주변 유사 다세대의 최근 실거래, 실제 매물가격 및 매도 가능가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 점유·명도 및 내부 상태. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유상태와 인도 조건은 별도 확인해야 합니다. 내부구조도가 외부관찰 등에 의존한 만큼 내부 상태 및 수리비도 점검해야 합니다.
- 관리비·세금·규제. 미납 관리비, 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권, 토지이용 제한과 취득 관련 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 배당 관련 자료를 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,011만원에 낙찰받아도 3,011만원짜리 집은 아니다”
이 사건의 표면상 특징은 감정가 256,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 30,118,000원까지 낮아졌다는 점입니다. 그러나 실제 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 255,000,000원입니다.
최서영 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 인수 조건이 명시되어 있습니다. 현재 최저가 낙찰을 가정하면 인수금은 225,824,124원, 실질취득금액은 255,942,124원입니다.
이는 확인된 2023년 실거래가격 183,000,000원보다 높습니다. 해당 거래가 오래된 단일 표본이므로 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 최소한 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가할 근거는 없습니다.
더 큰 문제는 추가 유찰이 가격 구조를 바꾸지 못한다는 점입니다. 낙찰가격이 내려갈수록 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득금액은 보증금 수준에 머무릅니다. 8세대 규모와 제한된 실거래 표본도 환금성 판단에 불확실성을 더합니다.
결론적으로 권리 인수 부담이 크고, 실질취득 기준의 가격 메리트도 확인되지 않은 물건입니다. 입찰 여부를 검토한다면 매각조건의 변경 여부, 임차보증금 변제 및 승계 관계, 최신 시세와 실제 점유상태를 먼저 확인해야 합니다. 최저가만 보고 접근하는 판단은 피해야 합니다.