광주지방법원 2025타경51673. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 25층 2501호, 주거용 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 임차인 한은형의 전입·점유개시는 2021.04.01., 최초 확정일자도 2021.04.01.로 말소기준보다 늦습니다. 임차보증금이 최저가보다 큰 195,300,000원이더라도, 선순위 대항력 임차인이 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수가 늘어 총취득액이 보증금으로 고정되는 구조가 아닙니다. 배당에서 회수하지 못한 보증금을 매수인이 떠안지 않아 권리상 실질취득액은 113,680,000원입니다.
다만 권리 인수액이 없다는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 감정가 203,000,000원에서 두 차례 유찰돼 113,680,000원까지 내려왔지만, 최신 거래가격이나 최근 12개월 평균과 직접 대조되는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 56%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제25층 제2501호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 주거용 아파트 · 지상 25층 중 25층 · 남서향 · 계단식 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 승계는 0원
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 장종수 근저당권, 한은형 주택임차권, 목포시·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 한은형은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 중복 신고자로 표시된 사람이 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은형 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 195,300,000원 | 2021.04.01. 등기부 기재 | 2021.04.01. 186,000,000원 2024.02.29. 195,300,000원 | 말소기준 후 매수인에게 대항 불가 | 후순위 2024.03.27. 배당요구 | 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 56%와 시세 할인은 다른 말이다
현재 최저가는 113,680,000원으로 감정가 203,000,000원의 56%입니다. 본건의 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회이고, 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 감정가 할인율은 경매 절차상의 가격 변화일 뿐, 최근 실거래 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 권리상 실질취득 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 113,680,000원 | 113,680,000원 | 9,241,111,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 79,576,000원 | 79,576,000원 | 9,274,656,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 55,703,200원 | 55,703,200원 | 9,298,099,458원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각대금과 권리상 실질취득액은 함께 내려가고 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 후순위 임차권과 말소되는 담보권의 미배당액이 매수인에게 이전되지는 않습니다. 가격 판단은 별도의 현장 거래사례, 같은 단지·유사 면적 매물, 수리비와 체납비용을 확인한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,391,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 전액이 집행비용과 우리은행 근저당권 배당에 사용되는 추정입니다. 총 채권액 9,352,400,000원 중 111,288,480원이 배당되고, 추정 미배당액은 9,241,111,520원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 우리은행 근저당권 변경등기와 임차인·주택도시보증공사 청구 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상가·아파트·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지상 25층·지하 1층 건물의 25층 일부이며 남서향·계단식입니다. 개별난방·급탕·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 도로 및 인접지와 등고 평탄한 아파트·근린생활시설 부지이며 진입로 사정은 무난합니다. 토지는 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역에 포함됩니다. 중로2류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2020.04.13. 준공된 83세대 단지입니다. 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서는 감정가 할인율만으로 환금성과 적정 응찰가를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 원본 대조. 한은형의 전입·점유개시일 2021.04.01.과 최초 확정일자 2021.04.01.이 말소기준 2020.04.23.보다 늦은지 주민등록·임차권등기 원본으로 다시 확인하세요.
- 우리은행 근저당권 확인. 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 변경등기의 100,800,000원, 공동담보 해제 문구를 공동담보목록 제2018-207호와 함께 대조하세요.
- 배당관계 확인. 임차인 보증금 195,300,000원, 주택도시보증공사 청구금액 186,000,000원 및 배당요구 관계를 채권계산서와 배당요구서에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 등기된 민간임대주택 표시와 임대의무기간·임대료 증액기준 문구의 현재 상태 및 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
- 전기·관리비. 전체 건물 추정 전기료 11,353,550원, 단전 진행 여부, 본건에 배분될 공용부분 관리비와 복구비용을 관리주체·한국전력공사에 확인하세요.
- 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 상태와 인도명령 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 56%라는 수치 대신 동일 단지·인근 유사 아파트의 최신 거래와 매물, 25층·남서향 조건, 체납·수리비를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 체납과 가격 검증
이 사건에서 가장 먼저 바로잡아야 할 오해는 “보증금 195,300,000원이 최저가보다 크니 낙찰자가 차액을 인수한다”는 해석입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 늦으므로 미배당 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 권리상 실질취득은 최저가와 같은 113,680,000원입니다.
그러나 이것만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 최근 거래가격과 직접 비교되지 않은 감정가 56%를 시세 할인으로 받아들여서는 안 되고, 전체 건물 전기료 약 11,353,550원 연체, 단전 안내, 공용부분 관리비 부담 가능성, 근저당권 변경등기와 배당관계의 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 현장비용과 적정가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
