113,680,000원
광주지방법원 2025타경51681. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 1103호, 전유면적 72.7487㎡의 아파트입니다. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 25층 건물의 11층이며 사용승인일은 2020.04.13입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 주택도시보증공사가 182,700,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
권리의 기준점은 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당입니다. 임차인 박길수의 전입일 2021.09.08., 점유개시일 2021.09.24.는 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 박길수의 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산에서도 매수인에게 넘어가는 보증금은 0원으로 반영돼 있습니다. 다만 민간임대주택등기와 근저당 변경 내용, 대규모 채권최고액이 표시된 배당 계산은 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제11층 제1103호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유면적 72.7487㎡ · 지하1층/지상25층 중 11층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조(벽식구조) · 사용승인 2020.04.13 · 승강기·난방·위생·급배수·소화전설비 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
2024.03.21. 장종수의 가압류 200,000,000원, 2024.04.12. 박길수의 임차권등기, 2025.11.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.02.04. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 접수됐습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2022.11.14. 기재된 민간임대주택등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 표시이므로, 매각 후 말소·효력 관계는 매각물건명세서 원본에서 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박길수 | 건물 전부 · 주거 임대차계약 2021.08.01. 재계약 2022.09.16. | 182,700,000원 | 전입 2021.09.08. 점유 2021.09.24. | 2021.09.08. 174,000,000원 2024.02.27. 182,700,000원 | 없음 말소기준 후 전입 | 후순위 배당요구 있음 | 0원 임차권 소멸형 |
등기부의 2024.10.15. 임차권 경정은 박길수 임차권의 주민등록일자를 2021.09.08.로 고친 기록이며, 별도의 두 번째 임차인을 뜻하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 전입과 점유가 2020.04.23. 말소기준 근저당보다 늦기 때문에 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조이고, 보증금 미배당분도 매수인에게 승계되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 56%여도 시세 메리트는 미확정
감정가는 203,000,000원이고 현재 최저매각가는 113,680,000원으로 감정가의 56%입니다. 3회 유찰 시 79,576,000원, 4회 유찰 시 55,703,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 단지에서 대상 전유면적 72.7487㎡와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않았습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회인데 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 대비 비율만 보고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 되며, 인근 동일 면적·비슷한 층의 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 182,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,749,100,000원 중 채권자 예상배당은 111,288,480원, 총 미배당액은 8,637,811,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 관리비·점유 리스크
등기상 임차인은 박길수이지만 실제 점유 상태와 퇴거 여부는 별도 확인이 필요합니다. 임차권등기가 있다고 해서 반드시 현재도 점유 중인 것은 아니며, 반대로 다른 점유자가 존재하는지도 현장 확인 없이 확정할 수 없습니다. 인도명령 가능 여부와 명도 일정은 점유 실태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트), 전유면적 72.7487㎡. 제1동 지상 25층 중 11층입니다.
- 주위환경. 북교초등학교 남동측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형의 공동주택·근린생활시설 건부지이며 토지면적은 2,418.6㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가축사육제한구역이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대이고 사용승인일은 2020.04.13입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 대상 전유면적과 직접 비교 가능한 최근 거래를 확인해 최저가 113,680,000원의 실제 할인 정도를 계산해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 8,366,400,000원 근저당과 100,800,000원 변경등기의 관계를 등기부 원문·공동담보목록·채권계산서로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소 여부와 임대의무 관련 효력을 매각물건명세서 및 관할기관 자료로 확인하세요.
- 임차권 원본 확인. 박길수의 전입 2021.09.08., 점유 2021.09.24., 확정일자와 배당요구 내역을 주민등록·임차권등기·명세서에서 대조하세요.
- 체납액 분리. 전기료 11,353,550원이 단지 전체인지 해당 호실인지, 공용부분 관리비가 얼마인지 관리사무소와 공급기관에 확인하세요.
- 점유·명도. 현재 점유자, 임차인의 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성, 인도명령 대상 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당 우선순위. 당해세와 최우선변제 미반영 가능성이 있으므로 배당요구종기 이후 접수된 권리와 조세채권을 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고, 실제 임차인 1명의 전입·점유가 말소기준보다 늦어 임차보증금 승계 위험은 계산상 0원입니다. 권리구조만 보면 매수인이 선순위 보증금을 떠안는 대항력 인수형은 아닙니다.
하지만 감정가 203,000,000원에서 두 차례 유찰돼 113,680,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격이 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 동일 면적 실거래 기준선이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기·근저당 변경관계·전기료 및 공용관리비 체납이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증 전, 관리비는 경계입니다.
