서울남부지방법원 2025타경10092. 영등포동1가 내이처해밀 제12층 제1212호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 배성훈이고, 2021.05.21. 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 이 물건의 권리분석은 소유자보다 송현실의 임차권을 먼저 봐야 합니다. 송현실은 2021.01.16. 점유를 시작하고 2021.01.20. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2020.12.28.입니다. 반면 말소기준권리는 2023.12.15. 강서세무서장의 압류입니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.

매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 명시되어 있고, 배당으로 보증금 135,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서는 임차인이 133,296,000원을 받고 1,704,000원이 남습니다. 따라서 최저가 136,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2023.12.15. 접수된 국의 압류입니다. 이후 2025.01.23. 주택임차권등기와 2025.05.29. 강제경매개시결정은 등기 순서상 말소기준 뒤에 있지만, 송현실은 이미 2021.01.20. 주민등록을 마쳐 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 보증금 미배당 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다.

또한 송현실은 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자입니다. 데이터에는 동일인 관계에 대해 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 이를 곧바로 가장임차인으로 단정할 수는 없으므로, 임대차계약·보증금 지급 내역·실제 점유 및 신청채권의 원인을 원본에서 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

내이처해밀의 최근 거래 중 대상 면적과 매칭된 거래입니다. 전체 12건 평균은 116,275,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건 평균 110,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 123,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.5% 흐름입니다.

현재 최저가만 해도 최근 12개월 평균의 123.1%입니다. 여기에 예상 인수액 1,704,000원을 더한 실질취득 137,704,000원은 최근 12개월 평균의 약 124.6%이고, 최신 거래 123,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건을 시세보다 싼 신건으로 해석할 근거는 없습니다.

회차가 내려갈수록 최저매각가격 자체는 크게 하락하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 이동해 실질취득은 거의 유지됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

현재 가정에서는 임차보증금 135,000,000원 중 133,296,000원이 배당되고 1,704,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 송현실은 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 같은 금액을 중복 배당받는 것으로 계산하지 않습니다. 압류와 관련된 실제 세액 및 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신길역(5호선) 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제12층 제1212호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 인접지 대비 등고 평탄한 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 남측·서측·북측으로 약 4-5m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 등에 속하고 공시지가는 6,502,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 거래·경매. 내이처해밀은 149세대, 사용승인일은 2012.06.14.이며 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.2회로 집계되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 총 부담 확인. 현재 회차는 136,000,000원에 낙찰받아도 예상 인수 1,704,000원을 더한 137,704,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 28,523,200원, 2회 유찰 시 인수 49,926,720원으로 커집니다. 최저가 하락을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
• 임차권 원본 대조. 송현실의 임대차계약일자, 점유개시일, 주민등록일, 확정일자, 실제 보증금 지급 내역과 현재 임차권 상태를 확인하세요.
• 신청채권 관계 확인. 임차권자 송현실과 강제경매 신청채권자 송현실이 동일하므로 신청채권의 원인과 임차보증금 채권의 관계를 원본 문서에서 대조해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 말소기준권리가 강서세무서장의 압류이고 해당 세액이 현재 예상배당에 반영되지 않아, 실제 세금 우선순위와 금액에 따라 임차인 미배당액 및 매수인 인수가 달라질 수 있습니다.
• 관리비·인도 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자를 관리사무소·현장조사 등을 통해 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건

이 사건은 일반적인 신건처럼 최저가가 내려갈 때 그대로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 송현실의 보증금은 135,000,000원이고, 대항력은 2023.12.15. 말소기준보다 앞섭니다. 신건에서는 예상 인수가 1,704,000원이지만, 1회 유찰 시 28,523,200원, 2회 유찰 시 49,926,720원으로 증가합니다. 그래서 실질취득은 각각 137,704,000원, 137,323,200원, 136,966,720원으로 거의 비슷하게 유지됩니다.

반면 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 110,500,000원이고 최신 거래도 123,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -6.5%입니다. 결국 이 물건은 최저매각가격보다 대항력 임차인의 미배당 보증금과 실질취득 총액이 승부처입니다. 유찰 횟수만 기다리는 접근보다, 실제 배당액·세금 우선순위·임차보증금 채권의 진정성과 실질취득 총액을 함께 확인해야 합니다.