의정부지방법원 2025타경62786. 파주시 야당동의 다세대주택 3동 2층 201호입니다. 이 물건은 최저가만 보면 감정가 312,000,000원에서 152,880,000원까지 내려와 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 을구 3번에는 임차인 황원구의 주택임차권이 등기돼 있고, 보증금은 285,000,000원입니다. 주민등록일 2021.11.29, 점유개시일 2021.11.27, 확정일자 2021.11.11로, 2025.04.04 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권입니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가 152,880,000원 자체가 아닙니다. 현재 회차 배당표상 임차인은 매각대금에서 149,939,680원을 배당받고도 135,060,320원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 인수될 수 있으므로, 현재 회차에서 매수인의 실질 부담은 152,880,000원 + 135,060,320원 = 287,940,320원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라 추가 유찰 때에는 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 늘어 총부담이 계속 보증금 285,000,000원 부근에 머무릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 111-5 3동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 77.01㎡ · 지상 4층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강연수 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 152,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 있는 임차권
2019.11.26 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 264,000,000원은 2021.11.26 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 황원구의 주택임차권은 2023.12.05 등기됐고, 그 기초가 되는 주민등록·점유·확정일자는 모두 2021년입니다. 2025.04.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이번 사건의 말소기준으로 선언돼 있으며, 황원구 임차권은 그보다 선순위라 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 2026.04.13 주식회사한주피엠씨 가압류 1,624,608원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 285,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황원구 | 전유부분 전부 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 임대차계약일 | 2021.10.21 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.11.11 |
| 점유개시일 | 2021.11.27 |
| 주민등록일 | 2021.11.29 |
| 임차권등기 | 2023.12.05 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 2023.12.05 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 비교군의 거래는 2건입니다. 전체 평균은 269,000,000원이지만, 최근 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.04의 210,000,000원이고 최근 12개월 평균도 210,000,000원입니다. 과거 2022.05 거래 328,000,000원에 비해 최근 거래 수준은 36.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 74.25㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 73.96㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 269,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
최저가 152,880,000원만 놓고 보면 최근 시세의 72.8%로 보이지만 이 비율은 이 사건의 실질 가격을 설명하지 못합니다. 현재 회차 실질취득 부담 287,940,320원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 약 137.1%입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”거나 “49% 할인”이라고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,940,320원 |
| 1. 임차인 황원구 보증금 | 285,000,000원 | 149,939,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한주피엠씨 | 1,624,608원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,940,320원 공제 후 임차인에게 149,939,680원이 배당되고, 보증금 부족분 135,060,320원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 주택도시보증공사와 주식회사한주피엠씨에는 예상 배당이 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 인수액은 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 152,880,000원 | 135,060,320원 | 287,940,320원 |
| 3회 유찰 시 | 107,016,000원 | 180,282,224원 | 287,298,224원 |
| 4회 유찰 시 | 74,911,200원 | 211,837,202원 | 286,748,402원 |
3회·4회 유찰 시에도 합산 부담은 각각 287,298,224원, 286,748,402원입니다. 숫자가 조금씩 달라지는 것은 집행비용 등 배당 구조 때문이지만, 경제적 핵심은 같습니다. 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 미배당액이 커져 총부담이 약 2.85억원 수준에 고정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 야당역 동측 근거리에 위치하며, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 야당역(경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기본 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 841,000원/㎡, 토지면적 2,161.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역 등이 포함되고 군사기지 및 군사시설 관련 제한이 확인됩니다.
- 거래 표본. 29세대 규모이고 비교 가능한 거래는 2건으로 많지 않습니다. 최근 거래는 2025.04의 210,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가에 반드시 더할 것. 현재 회차 기준 152,880,000원만 자금으로 보면 안 되고, 임차보증금 미배당 예상액 135,060,320원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격 메리트로 착각하지 말 것. 3회·4회 유찰 시에도 합산 부담은 각각 287,298,224원·286,748,402원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 269,000,000원보다 최근 12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 36.0% 낮아졌습니다.
- 임차권 원본 대조. 황원구의 주민등록일·점유개시일·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 권리·배당 원본 확인. 실제 배당과 인수액은 집행비용 등 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”가 이 사건의 가격은 아니다
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 152,880,000원만 보는 것입니다. 대항력 있는 임차인 황원구의 보증금은 285,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 135,060,320원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 실제 부담은 287,940,320원으로, 최근 12개월 실거래 210,000,000원을 약 37% 웃돕니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 커져 총부담은 계속 약 2.85억원 수준입니다. 여기에 최근 거래가 과거 대비 36.0% 하락한 흐름까지 겹쳐 있습니다. 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 내려왔나”가 아니라, “낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 현재 시세와 어떻게 비교되는가”입니다.
