특수권리·특수조건
1
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 이지선(전입 2021-03-12)
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.01
3회 · 최저 123,904,000원
D
매력지수35
유찰 2회
부동산강제경매
2025타경10622 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 29.85㎡
낙찰가
유찰 2회 후 낙찰
220,000,000원
2억 2,000만
감정가 242,000,000원
최저매각가 154,880,000원
최저가 대비 +42%
낙찰일
08-26
낙찰 완료
서울남부지방법원
2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,548만원
최저가의 10% · 15,488,000원
감정가 대비
▼ 9.1%
싸게 매수
감정가
2.42억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
대항력 있는 임차권등기로 보증금 220,000,000원 인수 위험이 있는 물건입니다.
-
가격
최저가 154,880,000원이나 실질취득은 인수보증금 포함 약 220,000,000원 수준
-
자금
입찰보증금 15,488,000원 · 매수인 인수 예상 220,000,000원
-
리스크
대항력 有 임차권등기 존재, 매각물건명세서 인수권리 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (10)
법원경매 권리분석 · 다세대
최저가는 내려왔지만, 대항력 임차보증금 인수가 핵심 — 금천 유니골든리치 501호
서울남부지방법원 2025타경10622 · 서울특별시 금천구 가산동 235-72 유니골든리치 5층501호
감정가 242,000,000원 · 최저매각가 154,880,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.26 · 강제경매
35점
매력지수 D등급 · 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차보증금 2.2억 인수 위험이 핵심
임차권등기 임차인 보증금 220,000,000원이 매수인 인수 대상이며 실질취득 기준 가격 메리트 판단이 필요해 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평
2회 유찰로 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이지선의 임차보증금 220,000,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
감정가 / 최저가
242,000,000원 / 154,880,000원
2회 유찰
실질취득
약 220,000,000원
임차보증금 인수
매수인 인수
220,000,000원
대항력 임차권
서울남부지방법원 2025타경10622. 금천구 가산동 유니골든리치 501호는 다세대주택입니다. 등기상 주택임차권등기가 존재하며 임차인 이지선은 전입·점유 기준으로 대항력이 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10622 |
|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 235-72 유니골든리치 5층501호 |
|---|
| 용도 | 다세대 |
|---|
| 소유자 | 하동한 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 154,880,000원 |
|---|
| 청구액 | 220,000,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.26 |
|---|
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
2020.11.03 소유권보존 · 유니종합건설주식회사
2021.03.12 소유권이전 · 하동한
2023.07.31 가압류 · 주택도시보증공사 260,721,780원 (매각으로 소멸)
2025.05.09 주택임차권등기 · 이지선 보증금 220,000,000원
2025.06.27 강제경매개시결정 · 이지선 (매각으로 소멸)
말소기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸하지만, 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 확인됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 상태 |
|---|
| 이지선 | 220,000,000원 | 有 | 주택임차권등기 · 인수 가능성 |
⚠️ 실질취득 기준 판단
현재 최저매각가 154,880,000원에 낙찰되어도 대항력 임차보증금 220,000,000원 인수 가능성이 있어 실질취득은 약 220,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 최저가만 기준으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표
| 항목 | 금액 |
|---|
| 집행비용 | 2,968,320원 |
| 임차인 이지선 인수 | 220,000,000원 |
| 주택도시보증공사 가압류 예상배당 | 151,911,680원 |
| 잔여 | 0원 |
④ 입찰 체크리스트
- ✓ 대항력 임차권등기 보증금 220,000,000원 인수 가능성을 반영할 것
- ✓ 최저가 154,880,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말 것
- ✓ 임차인과의 관계 및 가장임차인 의심 사유를 원본 서류로 확인할 것
- ✓ 매각물건명세서의 인수권리 문구를 반드시 확인할 것
맺으며
이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 임차권 인수 여부입니다. 대항력 있는 임차보증금 220,000,000원이 존재하므로 낙찰가는 실질취득 비용 관점에서 판단해야 합니다. 권리 검토 없이 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 금천구 가산동 235-72 유니골든리치 5층501호
2025-07-03 09:57
- 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 이지선이 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-08-26
10:00
제112호 법정
최저매각가
1억 5,488만원
▼ 36% 감정가 2억 4,200만
입찰 보증금
1,548만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-02
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 36%
2억 4,200만→1억 5,488만
매회 -20% 자동감액
다음 예상 1억 2,390만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-03-18 |
유찰 |
2억 4,200만원 |
| 2 |
2026-07-23 |
유찰 |
1억 9,360만원 |
| 3 |
2026-08-26 |
대기 |
1억 5,488만원 |
건물·단지 정보
유니골든리치
5층501호
두산로9가길 11 (가산동,유니골든리치)
전유
· 단독 소유 부분
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
위치 / 로드뷰
서울특별시 금천구 가산동 235-72 유니골든리치 5층501호
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