의정부지방법원 2025타경62824. 경기도 고양시 덕양구 토당동 875-4, 지도로 44에 위치한 물건으로 감정평가상 근린생활시설(사무실 및 상가 등)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 1층·지상 6층 구조이며, 현재 소유자는 주식회사주노콜렉션입니다. 매각은 일괄매각으로 진행됩니다.
가격만 보면 감정가 2,695,093,920원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,320,596,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래 등 시장 비교값은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62824 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 토당동 875-4 · 경기도 고양시 덕양구 지도로 44 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(사무실 및 상가 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층, 지상6층 |
| 소유자 | 주식회사주노콜렉션 |
| 감정가 / 최저가 | 2,695,093,920원 / 1,320,596,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 2,173,560,775원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
말소기준권리는 2011.12.14 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 미화 600,000달러로 등기돼 있으며, 채무자는 주식회사주노콜렉션입니다. 이 근저당은 2023.12.15 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전돼 2024.03.18 등기됐습니다. 2015.10.30 설정된 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당도 한국자산관리공사로 이전됐고, 2025.04.08 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지석 | 2층, 172.14㎡ | 2023.01.02 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김지석의 전입일은 2023.01.02로 말소기준권리인 2011.12.14 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.22 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 회차 최저매각가는 1,320,596,000원으로 감정가 2,695,093,920원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 924,417,200원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 647,092,040원(감정가 24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,320,596,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,605,960원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 미화 600,000달러 | 계산상 0원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,990,040원 |
을구 12번 말소기준 근저당은 채권액이 원화로 확정되지 않아 배당 계산에서 제외된 값입니다. 따라서 위 1,200,000,000원 전액 배당과 소유자 잔여 104,990,040원은 실제 배당을 확정하는 수치가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 시나리오상 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능곡고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 상업시설 및 업무시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 능곡역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 사무실 및 상가 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 정비구역, 능곡재정비촉진지구 및 능곡재정비촉진지구5구역 등에 해당합니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력과 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 채권 확인. 을구 12번 근저당은 미화 600,000달러의 채권최고액이 등기돼 있으나 실제 채권액이 미상입니다. 배당요구·채권계산서를 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2023.08.22 재산보전처분의 현재 효력과 경매매각에 따른 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 김지석은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가 49%지만 최근 실거래 비교값이 없습니다. 주변 동일·유사 용도 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 토지·건물의 정확한 매각 범위를 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 확인되지 않은 변수부터”
이 사건은 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 확인된 임차인 김지석은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 측면에서는 최근 실거래 자료가 없어 49%라는 할인율 자체만으로 저가 여부를 확정할 수 없습니다.
권리 쪽에서도 말소기준 근저당의 실제 채권액이 미상이고, 2023년 재산보전처분이 등기돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 0원”이라는 장점과 “배당·처분관계 및 시세 확인 필요”라는 불확실성을 함께 검증하는 것입니다. 현재 가격이 실제 시장가와 비교해 어느 수준인지 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 접근이 필요합니다.
