광주지방법원 2025타경51709. 남악센트레빌리버파크 128동 9층 902호, 감정평가 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사건희이고, 2022.02.14. 신탁재산 처분에 따른 매매로 거래가액 269,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 수원새마을금고 근저당 5,942,760,000원은 2020.02.14. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 최금만의 210,000,000원 주택임차권과 그 뒤에 개시된 주택도시보증공사의 강제경매입니다.
최금만은 임대차계약일 2022.03.28., 점유개시일 2022.04.29., 확정일자 2022.05.30., 주민등록일 2024.04.29.이고, 2024.05.16. 임차권등기명령에 따라 을구 3번 주택임차권을 등기했습니다. 경매개시결정은 2025.11.21.이므로 등기상으로는 이 임차권이 먼저입니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 선순위 임차권 인수 위험이 핵심이었을 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2624 남악센트레빌리버파크 제128동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 지상12층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 주식회사건희 (2022.02.14. 소유권이전 · 거래가액 269,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,400,000원 / 219,400,000원 |
| 유찰 / 특별조건 | 2회 유찰 이력 · 특별매각조건으로 1회 최저매각가격을 최초감정가로 결정 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 ‘확약’이 뒤집는다
실제 임차인은 1명, 최금만입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 임차보증금 대위변제자로서 이 강제경매를 신청한 채권자입니다. 따라서 최금만 보증금 210,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 210,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최금만 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 有 주민등록 2024.04.29. | 有 확정일자 2022.05.30. · 배당요구 | 실질 0원* 2026.07.28. 대항력 포기·말소 동의 확약 |
* 확약은 최금만 임차권에 한해 적용됩니다. 이 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 지금은 다시 감정가 100%
이 사건의 가격 흐름은 일반적인 “유찰될수록 최저가가 낮아진다”는 패턴과 다릅니다. 현재 회차는 이미 2회 유찰 이력이 있지만, 확약서와 관련한 특별매각조건 결정으로 1회 최저매각가격을 최초감정가 219,400,000원으로 정했습니다. 따라서 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 219,400,000원입니다.
비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않기 때문에, 219,400,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 과거 소유권 취득 거래가액 269,400,000원은 2021.09.25. 매매를 원인으로 한 값이므로 이를 현재 시세처럼 사용해 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,871,600원 |
| 1. 임차인 최금만 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 5,528,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자의 미배당액은 204,471,600원입니다. 이 미배당액은 신청채권자 측의 채권 회수 부족분이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해서 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 롯데마트 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상12층 건물 내 9층 902호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 생략됐습니다.
- 토지이용. 준주거지역·택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 697,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.28. 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일 현재도 유효하게 특별매각조건에 반영되는지 확인하세요.
- 특별매각조건 확인. 2회 유찰됐지만 최저가가 219,400,000원으로 다시 정해진 사건입니다. 일반적인 유찰 할인율을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 관리비 확인. 현황조사보고서에는 2024년 11월부터 2025년 10월까지 미납관리비 약 1,669,230원이 기재돼 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 점유·내부상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 생략됐으므로 실제 점유관계와 내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교 근거가 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 오피스텔 실거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·특별매각조건 결정을 직접 확인하세요.
맺으며 — 위험한 임차권이 ‘확약’으로 해소된 사건
이 물건은 첫인상과 최종 결론이 크게 달라집니다. 등기만 보면 210,000,000원의 선순위 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있어 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 그러나 경매신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.28. 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서, 최금만 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀌었습니다.
다만 이 때문에 사건 자체가 단순해진 것은 아닙니다. 확약서가 특별매각조건의 핵심이고, 2회 유찰 이력에도 현재 최저가격이 다시 감정가 219,400,000원으로 정해졌습니다. 실거래 시세 근거도 없어 가격 측면에서 “싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증. 이 두 가지를 모두 통과해야 입찰 판단이 완성되는 오피스텔입니다.
