서울남부지방법원 2025타경10893. 화곡동 파크자이빌 에이동 4층 401호, 전용면적 25.7㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 이 사건은 “유찰돼서 싸졌다”는 접근이 통하지 않는 유형입니다. 임차인 김다한은 2020.04.29 전입·점유, 2020.04.09 확정일자를 갖고 있고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 현재 말소기준으로 제시된 2022.06.09 압류보다 앞서 있기 때문에 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 남습니다.
현재 최저가 204,000,000원에서 집행비용 3,656,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 200,344,000원이 배당되는 시나리오이므로, 보증금 247,000,000원 중 46,656,000원이 미배당됩니다. 따라서 204,000,000원 + 46,656,000원 = 250,656,000원. 이 금액이 이 사건에서 시세와 비교해야 할 실질취득 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제에이동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 전용 25.7㎡ · 지하1층/지상6층 중 4층 |
| 이용상태 | 방2 · 거실 · 주방 · 욕실겸화장실 · 현관 · 발코니 등 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.06.02 소유권이전 · 거래가액 247,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 204,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김다한 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2020.01.16 · 총 22세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부의 2020.01.22 여수수산업협동조합 근저당권은 2020.04.29 일부포기로 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.06.09 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 금천구 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 현재 인수 46,656,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다한 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.29 | 2020.04.09 | 247,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 46,656,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김다한은 배당요구가 있고, 확정일자와 대항력도 인정된 상태입니다. 현재 매각가 가정에서는 배당으로 200,344,000원을 받고 남는 46,656,000원이 매수인에게 승계됩니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 거의 안 내려간다
이 물건의 가장 중요한 구조입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고, 반대로 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가만 떨어질 뿐 총 부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 204,000,000원 | 46,656,000원 | 250,656,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 163,200,000원 | 86,884,800원 | 250,084,800원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 130,560,000원 | 119,067,840원 | 249,627,840원 |
④ 시세 비교 — 기준은 2.04억이 아니라 2.50656억
파크자이빌 전용 25.7㎡ 안팎 실거래 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 217,000,000원이지만 2021년의 227,000,000원~244,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 191,000,000원과 최신 거래 187,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 25.7㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2025.12 | 25.7㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 25.68㎡ | 5 | 244,000,000원 |
| 2021.09 | 23.73㎡ | 5 | 232,000,000원 |
| 2021.09 | 23.73㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.7㎡ | 2건 | 191,000,000원 |
현재 최저가 204,000,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 106.8%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 인수액을 더한 실질취득 250,656,000원은 최근 12개월 평균의 131.2%, 최신 거래 187,000,000원의 약 134.0%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 18.5% 하락한 흐름입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 김다한 보증금(우선변제) | 247,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김다한 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 중 46,656,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 우선 차감되는 경우 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택-단지형다세대이며 전용 25.7㎡, 방2·거실·주방·욕실겸화장실·현관·발코니 구조입니다.
- 입지. 신정초등학교에서 북서측 약 100m, 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역에서 남동측 약 500m 지점입니다. 주변은 다세대·다가구주택·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 까치산역 약 500m, 곰달래로31길까지 약 50m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층, 사용승인일 2020.01.16이며 위생·급탕·개별난방·도시가스보일러·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 447.1㎡, 지목 대, 완경사 세로장방형이며 공시지가는 3,208,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 22세대 규모이며 최근 12개월 동일 면적 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세와 직접 비교하지 말 것. 현재 입찰 판단 기준은 204,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 250,656,000원입니다.
- 임차보증금 잔액 재계산. 김다한 보증금 247,000,000원의 실제 배당액을 배당기준일에 다시 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 김다한 채권 관계 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 표시되므로 임대차계약, 보증금 지급, 신청채권의 동일성·관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가해 건축물현황도·외관·탐문조사에 의존했습니다.
- 추가 유찰을 가격 메리트로 오해하지 말 것. 2회 유찰 시 실질취득 250,084,800원, 3회 유찰 시 249,627,840원으로 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 217,000,000원보다 최근 12개월 평균 191,000,000원, 최신 187,000,000원, 최근 추세 -18.5%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·임대차 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 인수보증금에 상쇄된다
이 사건의 숫자는 단순합니다. 감정가 255,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 204,000,000원까지 내려왔지만, 대항력 임차인 보증금 247,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 46,656,000원을 인수해 실질취득 250,656,000원이 되고, 한두 차례 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 계속 약 2.50억원에 머뭅니다.
반면 시장은 최근 12개월 평균 191,000,000원, 최신 실거래 187,000,000원이고 최근 거래군은 과거보다 18.5% 하락했습니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 131.2%입니다. 여기에 국세·지방세의 선순위 차감 가능성과 임차인·신청채권자의 동일인 관계 확인 필요성도 남아 있습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 사건이며, 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰되느냐”보다 “배당 후 얼마를 인수하느냐”입니다.
