인천지방법원 2024타경580866. 인천 남동구 고잔동 엘아이 지식산업센터 5층 525호입니다. 감정 이용상태는 공부상 아파트형공장이고 기준시점 현재 공실상태입니다. 권리의 출발점은 2019.10.16 김형성 씨가 거래가 457,960,000원으로 소유권을 취득하고, 같은 날 국민은행 근저당 414,000,000원이 설정된 구조입니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 위승호 근저당, 국민카드 가압류, 국민은행 가압류, 남동구 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 붙은 권리입니다. 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 인수 권리는 단순합니다. 하지만 현재 최저가 227,360,000원으로는 국민은행 근저당 일부만 배당되고, 채권자 총 미배당이 305,439,662원 발생합니다. 권리는 가볍지만, 시장에서 이미 2회 유찰된 산업시설 공실 물건이라는 점이 가격 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경580866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 호구포로 50, 5층525호 (고잔동, 엘아이 지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 아파트형공장 · 기준시점 현재 공실상태 |
| 소유자 | 김형성 (2019.10.16 거래가 457,960,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 227,360,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 / 366,481,014원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2019.10.16 을구 1번 국민은행 근저당입니다. 같은 날 소유권이전과 동시에 설정된 선순위 담보이고, 이후 붙은 위승호 근저당, 국민카드 가압류, 국민은행 가압류, 남동구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 데이터는 없고, 감정평가 이용상태는 공실입니다.
② 회차별 가격 — 싸진 이유는 권리가 아니라 환금성
현재 회차는 감정가 464,000,000원 대비 49%인 227,360,000원입니다. 3회 유찰 시 가격은 159,152,000원, 4회 유찰 시 가격은 111,406,400원으로 내려갑니다. 그러나 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 즉 가격 하락은 인수 위험 때문이 아니라, 공실 아파트형공장이라는 용도와 환금성 부담을 반영한 흐름으로 보는 쪽이 맞습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 227,360,000원 | 223,376,960원 | 305,439,662원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 159,152,000원 | 156,123,872원 | 372,692,750원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 111,406,400원 | 109,046,710원 | 419,769,912원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 227,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,983,040원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 414,000,000원 | 223,376,960원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 위승호 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,398,483원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 42,418,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 528,816,622원 중 223,376,960원만 배당되고, 305,439,662원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천운전면허시험장 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 공장, 아파트형공장, 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 국가산업단지입니다.
- 교통. 건물 각 층까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 호구포로 로변 등에 버스정류장이 소재해 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 5층 525호이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2016.11.14입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역입니다. 공시지가는 1,641,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 별 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 헤더의 핵심은 ‘아파트’가 아니라 지식산업센터 내 아파트형공장입니다. 산업시설구역 물건의 사용 가능 업종과 임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 기준시점 현재 공실입니다. 낙찰 후 즉시 수익이 발생한다는 전제는 데이터에 없습니다.
- 임대차 원본 대조. 임차인 목록은 없지만 현장조사시 임대차관계 미상 문구가 있습니다. 명세서·현황조사·점유관계를 반드시 재확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 실질 회수 구조가 달라질 수 있습니다.
- 미배당 구조. 현재 최저가에서도 채권자 미배당 305,439,662원이 발생합니다. 후순위 채권의 존재 자체가 인수는 아니지만, 시장이 이 물건을 낮게 평가해 온 배경으로 볼 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “좋은 물건”은 다르다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석만 보면 어렵지 않습니다. 확인된 임차인도 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 공실인 아파트형공장이고, 2회 유찰 뒤에도 채권자 미배당이 305,439,662원이나 남습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는 용도, 임대 수요, 재매각 수요입니다. 결론은 권리는 보통 이상, 환금성은 보수적 접근입니다.
