광주지방법원 2025타경51737. 목포시 산정동 97-10 일원의 단독주택 및 토지 관련 경매입니다. 등기상 2025년 8월 28일 상속을 원인으로 여러 공유자에게 소유권이 이전됐고, 이 사건은 그중 하명희의 49분의 7 지분에 대해 엠메이드대부유한회사가 신청한 강제경매입니다. 따라서 최저가 270만원은 전체 주택과 토지를 독점적으로 취득하는 가격이 아니라 공유지분을 취득하는 가격이라는 점이 가장 먼저 읽혀야 합니다.

등기부에는 근저당권과 압류가 확인되지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기채무보다 현물과 공유관계에 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 미등기 건물 포함, 지분매각, 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건이 기재돼 있고, 현재 공가이면서 반파 상태입니다. 또한 건물 등이 타지번 일부에 걸쳐 있어 매각외 대지를 위한 법정지상권 성립 여부도 불분명하다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 인수 0보다 ‘지분매각’이 핵심

등기상 근저당권은 없고, 이 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.12.05 하명희 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 숫자가 곧 “권리관계가 단순하다”는 뜻은 아닙니다. 낙찰자는 전체 부동산이 아니라 하명희의 49분의 7 지분을 취득하므로, 다른 공유자들과의 공유관계가 남습니다.

임차인 없음. 다만 감정평가 요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 이용상태는 공가로 확인됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 임차보증금 승계가 아니라 공유지분, 건물 상태, 매각외 토지 사용관계입니다.

② 가격 판단 — 3회 유찰이 위험을 없애주지는 않는다

감정가 6,026,920원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,700,000원, 감정가의 44.8%입니다. 한 차례 더 유찰되면 2,160,000원, 그 다음은 1,728,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.

최저가가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 문제는 가격보다 매각대상 자체입니다. 공유지분만 취득하고, 건물은 반파 상태이며, 제시외 미등기 건물이 포함되고, 매각외 대지에 대한 법정지상권 성립도 불분명합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,700,000원 가정)

현재 최저가 2,700,000원 기준 집행비용 448,600원, 신청채권자 배당 2,251,400원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 신청채권자의 미배당액은 15,018,853원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 산정동 소재 산정초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택 위주의 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접해 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적 152.0㎡, 완경사이며 제1종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 건물. 목조 스레트지붕 단층과 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 구조가 기재돼 있으며, 현재 공가·반파 상태입니다.
• 환금성. 지분매각에 더해 반파 건물과 법정지상권 불확실성이 있어, 일반적인 단독주택·토지 일괄 소유권 경매보다 매수자 검토 항목이 많습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 지분 확인. 하명희 지분 49분의 7에 대한 강제경매입니다. 전체 부동산을 단독으로 취득하는 사건이 아닙니다.
• 법정지상권 확인. 건물 등이 타지번 일부에 걸쳐 있고, 매각외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
• 제시외 미등기 건물 확인. 건축물대장에 등재되지 않은 제시외 미등기 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 현황과 매각목록의 대응관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 반파 상태 확인. 현재 공가이면서 반파 상태이므로, 건물 상태를 감안하지 않은 단순 감정가 할인율 비교는 의미가 제한됩니다.
• 공유자우선매수권 확인. 특별매각조건상 공유자우선매수권은 1회로 제한돼 있습니다.
• 배당과 현물 리스크 분리. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 공유지분·매각외 대지·법정지상권·미등기 건물 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.
• 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 건물 및 경계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “270만원짜리 집”이 아니라 “49분의 7 지분”이다

이 사건에서 가장 오해하기 쉬운 숫자는 2,700,000원입니다. 감정가 6,026,920원에서 3회 유찰돼 44.8%까지 내려왔지만, 낙찰자가 취득하는 것은 전체 단독주택과 토지가 아니라 하명희의 49분의 7 지분입니다. 배당표상 금전 인수는 0원이지만 건물은 공가·반파 상태이고, 제시외 미등기 건물이 포함되며, 건물이 타지번 일부에 걸쳐 매각외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.

가격 할인보다 권리·현물 구조가 우선인 사건입니다. 공유지분 취득의 의미와 매각외 대지 사용관계를 해소할 수 있는지, 반파 건물과 미등기 건물을 실제로 어떻게 처리할 수 있는지를 확인하기 전에는 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.