서울남부지방법원 2025타경11597. 종인아네스트 8층 809호는 사건 용도상 근린시설로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 이창호이며 2020.04.17. 매매를 원인으로 2020.04.27. 소유권을 이전받았고 거래가액은 98,000,000원입니다. 이 사건에서 핵심은 최저가격이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 김보미는 2022.09.23. 임대차계약, 2022.09.28. 확정일자, 2022.10.24. 주민등록 및 점유개시 기록이 있습니다. 말소기준으로 선언된 2023.09.14. 압류보다 전입·점유가 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다. 2024.11.04. 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11597 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제8층 제809호 · 도로명 서울특별시 구로구 공원로7길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 면적 / 층 | 19.47㎡ · 지상 20층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 이창호 · 2020.04.27. 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 85,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 사실상 고정한다
과거 남구로신용협동조합 근저당권은 2013.02.06. 이미 말소되었고, 2019.06.18. 구로구 압류도 2020.04.06. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.09.14. 국 압류입니다. 문제는 임차인 김보미의 주민등록·점유개시가 2022.10.24.로 이보다 앞선다는 점입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.24 | 2022.09.28 | 132,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 8,560만원이 아니라 1.32억을 시세와 비교해야 한다
종인아네스트 동일 면적 19.47㎡의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 114,833,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 104,000,000원, 최신 거래 104,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -11.1%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.47㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2025.09 | 19.47㎡ | 3 | 104,000,000원 |
| 2024.10 | 19.47㎡ | 13 | 113,000,000원 |
| 2024.08 | 19.47㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2024.05 | 19.47㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2023.10 | 21.29㎡ | 17 | 144,500,000원 |
| 2023.07 | 19.47㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2022.11 | 19.47㎡ | 6 | 99,000,000원 |
| 2022.09 | 19.47㎡ | 11 | 113,500,000원 |
| 2022.08 | 21.29㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 19.47㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 19.47㎡ | 13 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.47㎡ | 2건 | 104,000,000원 |
표면 최저가 85,600,000원만 보면 최근 12개월 평균의 82.3%로 보이지만, 이 물건은 그 가격으로 권리가 끝나는 물건이 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 함께 부담하므로 시세 비교 기준은 실질취득 약 132,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 104,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -11.1%로 내려와 있습니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,940,800원 |
| 1. 임차인 김보미 보증금 | 132,000,000원 | 83,659,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 김보미 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 임차보증금 132,000,000원 중 83,659,200원이 배당되고 48,340,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 1,940,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 48,340,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 65,152,640원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 54,784,000원 | 53,397,888원 | 78,602,112원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울미래초등학교 남측 인근이며 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선 구로역과 신도림역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 20층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 8,188,000원/㎡, 토지면적은 751.7㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용이 확인됩니다.
- 규모·환금성. 종인아네스트는 60세대, 2012.03.19. 준공으로 확인됩니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건이며 모두 104,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 85,600,000원만 시세와 비교하지 말고 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 반영해 약 132,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 주택임차권등기가 명시돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 김보미와 경매개시결정 채권자 김보미의 관계 및 실제 임대차를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 말소기준으로 선언된 권리가 금천세무서장 관련 압류이므로 실제 세액과 배당순위는 반드시 원본과 배당요구 자료로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 104,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -11.1%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 근거로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 입찰 전 공부·현황·이용상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,560만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 표면 최저가는 85,600,000원입니다. 그러나 김보미의 보증금 132,000,000원이 말소기준인 2023.09.14. 압류보다 앞선 전입·점유에 의해 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서는 48,340,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 65,152,640원, 78,602,112원으로 올라갑니다.
따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 85,600,000원이 아니라 실질취득 약 132,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 104,000,000원이고 시장 추세도 -11.1%인 상황에서, 실질취득 부담은 최근 시세보다 높습니다. 평균 유찰 횟수 6.2회까지 겹쳐 있어 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수 없는 고위험 인수형입니다.
