의정부지방법원 2025타경63913. 파주시 파주읍 봉서리 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 2 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 한택수이고, 말소기준권리는 2016.11.02 설정된 북파주농업협동조합의 채권최고액 216,000,000원 근저당권입니다.
권리 순서는 비교적 명확합니다. 근저당권보다 뒤인 2016.11.07 주안산업 주식회사 가처분은 매각으로 소멸하고, 2018.03.20 파주시 압류는 2024.08.22 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.08.12 북파주농업협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 212,847,879원입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당계산에서는 채권자가 전액을 회수하지 못하지만, 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 구조에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63913 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-20 · 경기도 파주시 파주읍 검은돌길 91-15 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 2 단독주택 이용 · 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 |
| 소유자 | 한택수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 321,521,000원 / 157,546,000원 (2회 유찰, 감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북파주농업협동조합 / 212,847,879원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3 공부상 지목 임야, 현황 도로 이용 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 별도의 임차인 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2016.11.02 북파주농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 주안산업 주식회사 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 파주시 압류는 2024.08.22 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 회차 배당에서 북파주농업협동조합 근저당채권은 일부 미배당이 남지만, 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 157,546,000원으로 감정가 321,521,000원의 49% 수준입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 같은 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 ‘감정가에서 두 번 떨어졌다’는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 157,546,000원 | 61,459,644원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 110,282,200원 | 108,061,751원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 77,197,540원 | 140,592,016원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 즉 이 물건의 가격 리스크는 ‘숨은 채무 승계’보다 현재 매각가가 실제 토지·주택 시장가치에 비해 적정한지를 검증하는 문제에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,005,644원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북파주농업협동조합 | 216,000,000원 | 154,540,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자의 미배당은 61,459,644원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 남동측 근거리에 위치하고, 인근은 단독주택·소규모공장·전·답 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 있으며 원거리에 문산역(경의중앙)이 위치합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호 2는 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지계획. 기호 1과 기호 3은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역과 제한보호구역에 해당합니다. 기호 3은 준보전산지에도 해당합니다.
- 목록 3. 매각물건명세서 비고에는 공부상 지목은 임야이나 현황은 도로로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정요항표의 공부와의 차이 항목은 ‘없음’으로 기재돼 있어 원본 서류와 현황 확인이 중요합니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계 등이 미상으로 기재돼 있으나, 별도 임차인 신고 내역은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 단독주택, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 각 구성물의 위치·면적·현황과 매각 포함 범위를 원본 서류에서 대조하세요.
- 목록 3 현황도로 확인. 공부상 임야이면서 현황은 도로로 이용 중인 토지의 실제 사용 상태와 접근 관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 개별 이용가치를 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소기준 이후 권리. 2016.11.02 근저당권 뒤의 가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 원본을 다시 확인하세요.
- 세금·점유 현황. 배당 계산에 반영되지 않은 당해세 여부와 실제 점유·사용 상태를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2016.11.02 북파주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 물건 자체는 단독주택과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 목록 3은 공부상 임야이지만 현황은 도로로 이용 중입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가의 49%라는 숫자를 곧바로 ‘저가’로 해석할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 각 토지·건물의 실제 이용가치와 현장 가치가 157,546,000원을 정당화하는지를 확인하는 데 있습니다.
