서울남부지방법원 2025타경12631. 강서구 화곡동 두산빌라 제3층 제301호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김대성이며 2019년 12월 13일 매매를 원인으로 2019년 12월 18일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기상 거래가액은 143,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 12월 8일 포천세무서장 관련 압류입니다.
그런데 임차인 최영준은 2020년 4월 24일 점유를 시작하고 2020년 4월 27일 주민등록을 마쳤습니다. 임대차계약은 2020년 3월 25일 보증금 180,000,000원에서 시작했고, 2022년 4월 15일 6,000,000원을 증액해 총 186,000,000원이 됐습니다. 즉 점유·전입이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12631 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-359 제3층 제301호 · 도로명 서울특별시 강서구 초록마을로22길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트조 지하1층/지상4층 |
| 사용승인 / 세대 | 2000.05.29 · 9세대 |
| 소유자 | 김대성 · 2019.12.18 소유권이전 · 거래가액 143,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 163,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최영준 / 186,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.12.08 갑구 12번 압류 · 권리자 국 · 처분청 포천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 현재 말소기준은 2022.12.08 압류입니다. 그 뒤의 2023.01.13 강서구 압류, 2024.09.13 주택임차권등기, 2025.10.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 하지만 임차권등기 자체가 말소된다는 사실과 임차인의 대항력·보증금 인수 문제는 별개입니다.
최영준은 말소기준보다 앞선 2020.04.24 점유, 2020.04.27 주민등록을 갖고 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 배당받지 못하는 25,884,800원은 매수인 승계 위험이 아니라 실제 계산상 인수액입니다.
임차인 분석
| 점유자 / 임차권자 | 점유·전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 최영준 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2020.04.24 전입 2020.04.27 확정 2022.04.15 | 186,000,000원 배당요구 2024.09.13 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 有 |
| 등기사항 주거 | 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액이 거의 내려가지 않는다
이 사건에서 최저가만 보는 것은 의미가 작습니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 크기 때문입니다. 낙찰가가 낮아질수록 법원에서 임차인에게 배당되는 금액은 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 163,200,000원 | 25,884,800원 | 189,084,800원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 130,560,000원 | 58,067,840원 | 188,627,840원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 104,448,000원 | 83,814,272원 | 188,262,272원 |
현재 회차에서 최저가는 163,200,000원이지만 인수액까지 더하면 실제 부담은 189,084,800원입니다. 2회 유찰 시에도 188,627,840원, 3회 유찰 시에도 188,262,272원입니다. 즉 입찰가격이 1.63억 → 1.30억 → 1.04억으로 내려가더라도 매수인 인수가 2,588만원 → 5,806만원 → 8,381만원으로 커져, 총 취득 부담은 보증금 186,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 최영준 보증금 · 우선변제 | 186,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 갑구 14번 경매개시결정 · 최영준 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,084,800원을 제외한 160,115,200원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 25,884,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 2000.05.29 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층/지상4층 건물의 제3층 제301호입니다.
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 5호선 화곡역과 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,708,000원/㎡, 토지면적은 208.0㎡입니다. 완경사지대의 세장형 토지로 공동주택(다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 지정기간 중 2025.08.26~2026.08.25인 항목과 2025.10.20~2026.12.31인 아파트 용도 항목이 함께 기재돼 있으므로 본 다세대 물건의 적용 범위는 원문을 확인해야 합니다.
- 환금성. 9세대 규모의 2000년 사용승인 다세대이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.6회입니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제로 하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 163,200,000원에 인수 25,884,800원을 더한 189,084,800원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 2회 유찰 시 인수 58,067,840원, 3회 유찰 시 83,814,272원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 최영준 임대차 원본 대조. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 최영준으로 표시돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급관계·채권 발생 관계를 확인해야 합니다.
- 미상 주거 기재 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 기재는 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 확정 임차인 최영준과 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세 등 실제 우선배당 항목이 생기면 최영준의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 20% 할인이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 이 사건은 실질취득액을 기준으로 별도 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 함정은 숫자 163,200,000원입니다. 감정가 204,000,000원에서 한 번 유찰돼 80%까지 내려왔지만, 대항력 있는 최영준의 임차보증금은 186,000,000원입니다. 현재 배당으로 160,115,200원만 변제되므로 나머지 25,884,800원을 매수인이 인수하고, 실제 부담은 189,084,800원이 됩니다.
더 유찰돼 130,560,000원이나 104,448,000원까지 내려가도 인수액이 각각 58,067,840원·83,814,272원으로 늘어 실질취득은 188,627,840원·188,262,272원입니다. 결국 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 이동하는 구조입니다. 여기에 별도의 주거 점유 기재가 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 임차인과 경매 신청채권자의 이름이 동일하다는 확인 포인트도 있습니다. 이 물건의 승부처는 “몇 회 유찰됐느냐”가 아니라 임차보증금의 실제 권리관계와 실질취득액을 얼마로 검증하느냐입니다.
