11,344,447,000원
의정부지방법원 2025타경63945. 고양시 덕양구 용두동 361-232 일원의 근린생활시설과 토지가 중심인 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(2)는 카페 및 음식점, 기호(4)는 공부상 근린생활시설이나 현황 공실, 기호(7)은 공부상 근린생활시설이지만 지층은 창고, 1층은 직원숙소로 이용 중입니다. 제시외 건물과 지상의 정원수도 포함되고, 일부 입목과 석축 역시 토지와 함께 매각되는 구조입니다.
등기부만 놓고 보면 기준점은 명확합니다. 2024.03.29 을구 5번 중울산농업협동조합 근저당권 4,800,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 우리은행 근저당, 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 등기보다 먼저 확인해야 할 것이 점유 관계입니다. 조성옥의 전입이 말소기준일보다 앞서기 때문에, 보증금 규모와 실제 점유, 배당요구 여부가 확인되지 않으면 매수인의 최종 부담액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 용두동 361-232 · 경기도 고양시 덕양구 용두로47번길 136-10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(카페·음식점), 공실, 창고, 직원숙소 |
| 소유자 | 하승우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 16,206,352,190원 / 11,344,447,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 4,130,129,538원 |
| 말소기준 | 2024.03.29 을구 5번 근저당권 · 중울산농업협동조합 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 정원수·일부 입목·석축 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 임차인이 변수
2023년 설정됐던 케이비저축은행 등 공동 근저당과 필하우스 근저당은 2023.09.19 이미 말소됐고, 같은 날 하나자산신탁으로 신탁됐다가 2024.03.29 신탁재산이 하승우에게 귀속됐습니다. 그날 접수번호 39872로 설정된 중울산농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 바로 뒤 접수번호 39873의 우리은행 근저당 19,920,000,000원부터는 후순위입니다.
말소기준 근저당은 2025.05.29 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이 회사가 2025.08.18 임의경매를 개시했습니다. 후순위에는 김선희 가압류 160,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류 44,780,900원, 이진경 가압류 7,163,917원과 별도의 강제경매개시결정이 존재하지만 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 조성옥은 인수 여부 확정 전
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성옥 | 2024.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박옥민 | 2025.07.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 11,344,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 115,844,470원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 중울산농업협동조합 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 19,920,000,000원 | 6,428,602,530원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 김선희 | 160,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 44,780,900원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 이진경 | 7,163,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 24,931,944,817원, 예상 배당액은 11,228,602,530원, 미배당액은 13,703,342,287원입니다. 위 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 특히 조성옥의 보증금이 미상인 만큼, 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도 실제 권리분석상 인수 0원이 확정된 것은 아닙니다.
④ 가격 구조 — 70%만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가 16,206,352,190원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 11,344,447,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 7,941,112,899원, 3회 유찰 시 5,558,779,029원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 11,344,447,000원 | 11,228,602,530원 | 13,703,342,287원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 7,941,112,899원 | 7,859,301,770원 | 17,072,643,047원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 5,558,779,029원 | 5,500,791,239원 | 19,431,153,578원 |
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용두동 소재 서오릉 인근 남측에 위치합니다. 주변은 음식점 위주의 근린생활시설, 단독주택, 자연림, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 카페 및 음식점, 기호(4)는 공부상 근린생활시설이나 현황 공실, 기호(7)은 지층 창고·1층 직원숙소로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(2)는 2023.04.06 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층/지상3층, 기호(4)는 1987.11.18 사용승인된 지하1층/지상1층, 기호(7)은 1995.06.17 사용승인된 연와조 지하1층/지상1층입니다.
- 규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이 혼재하고, 제한보호구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 적용됩니다. 일부 토지에는 개발제한구역과 공익용산지·임업용산지·준보전산지 등이 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물, 지상의 정원수, 용두동 361-373에 자생하는 경제적 가치가 희박한 입목과 하단 일부 석축을 포함해 매각합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조성옥 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 2024.02.22 전입이 말소기준 2024.03.29보다 앞서므로 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 조성옥의 미배당 인수액이 확인되기 전에는 ‘낙찰가 = 총취득부담’으로 계산하지 마십시오.
- 박옥민 임대차 확인. 2025.07.21 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 내용은 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 정원수, 입목, 석축까지 포함되므로 현황과 감정평가서상의 매각 범위를 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 토지별 규제 확인. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·개발제한구역·산지·역사문화환경보존지역· 제한보호구역·토지거래계약 허가구역 등 토지별 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 근린생활시설·토지의 실제 수익성과 매매 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 점유·배당·매각범위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 가능 임차인이 먼저다
등기부의 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.03.29 중울산농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖 점유에 있습니다.
조성옥의 2024.02.22 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이므로, 현재 단계에서는 매수인이 부담할 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 보고 안전하다고 결론내려서는 안 됩니다. 여기에 카페·음식점·공실·창고·직원숙소가 섞인 근린생활시설과 토지의 일괄매각, 토지별 중첩 규제까지 고려하면 단순한 ‘감정가 70%’ 물건이 아닙니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음. 조성옥의 임대차 내용이 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
