서울남부지방법원 2025타경12704. 문래동3가 예지 팰리스 77차 제8층 제805호 아파트입니다. 등기 흐름은 2018.07.18. 신하순이 거래가액 450,000,000원에 소유권을 취득한 뒤, 2018.09.27. 한국주택금융공사 앞으로 채권최고액 536,000,000원의 근저당권이 설정된 구조입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.01.06. 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 등기했습니다.
가격 측면에서는 상황이 달라졌습니다. 감정가 663,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 530,400,000원입니다. 전체 실거래 평균 573,571,428원보다 낮고, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 640,000,000원과 최신 거래 660,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름 역시 과거 구간보다 17.0% 상승으로 집계돼, 현재 회차는 신건 때보다 가격 경쟁력이 뚜렷합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12704 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동3가 99 예지 팰리스 77차 제8층 제805호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 57.38㎡ · 지상11층 건 내 제8층 제805호 |
| 현재 소유관계 | 신덕준, 신명준, 신하경, 신하선, 신하숙, 신하영, 신하용, 신하윤, 신하철, 이순경 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 663,000,000원 / 530,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 214,020,779원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.27. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 536,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 매각으로 정리
2015.12.04. 설정된 신한은행 근저당권 90,000,000원은 2018.06.19. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2018.09.27. 설정된 한국주택금융공사 근저당권 536,000,000원이며, 등기 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 경매개시결정도 같은 기준권리 이후의 등기입니다.
확인된 임차인 목록은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 특정 대항력 임차인이 있다고 단정할 근거는 없지만, 반대로 실제 점유·전입 상태까지 확인됐다고 볼 수도 없습니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서의 점유관계를 최종 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로도 현재 최저가는 낮다
예지팰리스77차의 실거래 자료는 7건이며, 전체 평균은 573,571,428원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 640,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 660,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 17.0% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 62.65㎡ | 7 | 660,000,000원 |
| 2025.02 | 62.65㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2024.06 | 57.38㎡ | 7 | 585,000,000원 |
| 2023.08 | 52.96㎡ | 11 | 530,000,000원 |
| 2023.04 | 57.38㎡ | 9 | 560,000,000원 |
| 2023.03 | 57.38㎡ | 9 | 580,000,000원 |
| 2023.01 | 52.96㎡ | 11 | 480,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.38㎡ | 7건 | 573,571,428원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 640,000,000원 |
현재 최저매각가 530,400,000원은 최근 12개월 평균 640,000,000원의 82.9%입니다. 전체 평균과 비교해도 92.5% 수준입니다. 특히 최근 가격 추세가 +17.0%이고 최신 거래가 660,000,000원이라는 점을 함께 보면, 현재 회차를 단순히 과거 전체 평균만으로 평가하는 것보다 최근 거래 기준의 할인 폭을 보는 편이 이 물건의 가격 위치를 더 잘 설명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 530,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,704,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 536,000,000원 | 522,696,000원 |
| 미배당 | - | 13,304,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 한국주택금융공사 근저당권의 채권최고액 536,000,000원을 기준으로 계산돼 현재 회차에서는 13,304,000원의 미배당이 발생합니다. 사건 청구액은 214,020,779원으로 별도 표시돼 있으므로 실제 배당 결과는 채권계산서와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울문래초등학교 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상11층 건물의 제8층 제805호이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 단지. 예지팰리스77차는 49세대이며 사용승인 기준일은 2015.09.25입니다.
- 토지. 준공업지역이고 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 6,707,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 530,400,000원은 최근 12개월 평균 640,000,000원의 82.9%입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰가 상한을 잡는 것이 적절합니다.
- 최근 거래 흐름. 최신 거래는 2026.01. 660,000,000원이고 최근 거래 추세는 +17.0%입니다. 상승 흐름을 감안하되 개별 층·면적 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정요항표는 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입관계를 직접 대조하세요.
- 금지사항등기. 한국주택금융공사 관련 제한행위 금지사항등기가 있으므로 매각 후 말소·정리 상태를 원본 서류로 확인하세요.
- 공유 소유. 상속으로 다수 공유자 명의가 된 상태이므로 인도·명도 상대방과 실제 점유자를 별도로 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 아파트 관련 허가구역 지정 내용이 있으므로 경매 취득 시 적용 여부와 필요한 절차를 사전에 확인하세요.
- 배당표 성격. 현재 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 사건 청구액과 실제 채권계산서를 반드시 대조하세요.
맺으며 — 1회 유찰로 가격은 매력 구간, 권리는 최종 점유 확인
이 사건의 핵심은 신건과 현재 회차의 온도 차이입니다. 감정가 663,000,000원은 최신 거래 660,000,000원과 비슷한 수준이었지만, 1회 유찰 뒤 최저가는 530,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 640,000,000원의 82.9%이고 최근 거래 추세도 +17.0%여서, 가격 측면에서는 신건보다 분명한 메리트가 생겼습니다.
권리 구조 역시 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다. 다만 감정요항표가 임대관계를 미상으로 적고 있고 같은 날 설정된 금지사항등기도 존재합니다. 따라서 결론은 가격은 매력적, 권리는 원본 확인 후 확정입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 점유와 금지사항등기 처리만 깔끔하게 확인된다면 현재 회차의 경쟁력은 감정가 단계보다 높습니다.
