🛡️ 인수 0원 · 🏷️ 최근시세 대비 73.0% · 📉 최근 추세 -1.5% · 🔨 1회 유찰
의정부지방법원 2025타경63999. 일산서구 탄현동 일산임광진흥아파트 101동 14층 1403호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 해당 동은 15층 건물이며 본건은 14층입니다. 등기상 현재 소유자는 김충심이고, 이 부동산의 경매를 실행하는 권리는 2022년 현대캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 318,000,000원, 신청채권 청구액은 304,219,021원입니다.
권리구조는 복잡하지 않습니다. 2016년 신한은행 근저당권은 2022.01.14. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 현대캐피탈 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 진행된 2025.08.27. 임의경매개시결정과 2025.10.30. 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63999 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1634 일산임광,진흥아파트 101동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 실거래 대상면적 84.96㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 김충심 |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 289,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 304,219,021원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2009.10.07. |
① 권리 흐름 — 현대캐피탈 근저당이 기준
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 별도 확인할 필요가 있습니다. 등기상 2016년 신한은행 근저당은 2022.01.14. 해지로 말소됐고, 같은 날 접수된 현대캐피탈 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균의 73%
일산임광진흥아파트의 비교 대상 면적은 84.96㎡이고, 최근 거래 표본은 84.82㎡·84.89㎡·84.96㎡입니다. 전체 12건 평균은 398,833,333원, 최근 12개월 8건 평균은 396,875,000원입니다. 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.89㎡ | 13 | 440,000,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 84.82㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2025.08 | 84.89㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2025.04 | 84.89㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 396,875,000원 |
현재 최저매각가 289,800,000원은 최근 12개월 평균 396,875,000원의 73.0%입니다. 최신 거래인 2026.03. 440,000,000원과 비교해도 최저가가 크게 낮습니다. 전체 12건의 최저 거래가격 370,000,000원보다도 현재 최저매각가가 낮아, 단순 가격 수준만 놓고 보면 1회 유찰 이후 가격 메리트가 생긴 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,857,200원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 318,000,000원 | 284,942,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 289,800,000원 가정 시 현대캐피탈 채권최고액 318,000,000원 중 284,942,800원이 배당되고, 미배당액은 33,057,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 현대캐피탈 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 289,800,000원 | 284,942,800원 | 33,057,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 202,860,000원 | 199,219,960원 | 118,780,040원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 142,002,000원 | 139,213,972원 | 178,786,028원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자가 배당으로 다 받지 못하는 금액과 매수인이 떠안는 금액은 같은 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 호곡초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하며 감정평가상 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장과 근거리에 탄현역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편의성도 양호합니다.
- 단지 규모. 일산임광진흥아파트는 905세대이며 사용승인일은 2009.10.07.입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 과밀억제권역 등이 적용되며 공시지가는 1,658,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 범위. 비교 실거래 12건은 370,000,000원~440,000,000원이며 전체 평균은 398,833,333원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 전체 평균 398,833,333원보다 최근 12개월 평균 396,875,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 -1.5%이므로 최신 최고가 440,000,000원을 그대로 기대가격으로 잡는 것은 피하는 편이 좋습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 2025.10.30. 고양시 압류가 존재하므로 실제 배당요구·당해세 여부와 배당순위를 원본에서 확인하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 사실을 기준으로 실제 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 유찰로 경쟁력 확보
이 사건의 핵심은 매수인 인수액 0원과 1회 유찰 후 가격 289,800,000원입니다. 말소기준은 2022년 현대캐피탈 근저당이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 가격은 최근 12개월 동일 면적대 평균 396,875,000원의 73.0%로 내려와 신건 상태와 달리 가격 경쟁력이 확인되는 구간입니다. 다만 실거래 추세는 -1.5%로 소폭 하락 중이고, 임대관계는 미상이므로 가격 할인만 보고 점유·세금·현장 확인을 생략해서는 안 됩니다. 권리는 양호, 가격도 유찰 후 유리해졌지만 실제 점유와 하락 추세 확인이 마지막 관문입니다.
