* 예상 인수액은 현재 확인된 등기권리 및 배당 시뮬레이션 기준입니다. 확인되지 않은 임대차·점유관계와 실제 인도 비용까지 0원으로 확정한다는 의미는 아닙니다.
의정부지방법원 2025타경64075. 파주시 조리읍 장곡리 603-26에 소재한 공장 관련 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장, 기숙사 및 사무실, 휴게실로 이용되고 있습니다. 소유자는 한양프레임주식회사이며, 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다.
감정가는 4,336,270,360원이지만 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 2,124,772,000원입니다. 가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 공장과 토지는 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균으로 곧바로 가치를 확인하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 건물 면적 불일치와 매각 제외 물건이 있어 실제 취득 범위와 이용 가능 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64075 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 장곡리 603-26 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장, 기숙사 및 사무실, 휴게실 |
| 소유자 | 한양프레임주식회사 (2009.02.27 소유권이전) |
| 감정가 | 4,336,270,360원 |
| 현재 최저가 | 2,124,772,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,381,527,966원 |
| 말소기준권리 | 2010.12.09 · 을구 10번 · 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 (등기권리 및 배당 시뮬레이션 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2010.12.09 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2010-1926호가 기재되어 있습니다. 이 근저당은 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다.
이후 중소벤처기업진흥공단, 기술보증기금, 일산농업협동조합, 주식회사 보현의 가압류가 설정되었으나 모두 말소기준 이후의 후순위 권리로 매각 시 소멸할 예정입니다. 2025.09.01 중소기업은행의 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다.
과거 조흥은행·신한은행·중소기업은행·국민은행의 근저당 및 국세 압류 중 말소 처리된 권리들은 현재 매수인이 인수할 권리로 계산하지 않습니다. 특히 국민은행의 을구 8번·9번 근저당은 2010.12.10 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 점유·임차인 분석 — 대항력 없음과 명도 완료는 다르다
현황조사 등에서 확인된 점유 관련자는 김용수와 주식회사 도영, 최은정의 2건입니다. 보증기관의 중복 대위신고에 해당하는 사람은 없으므로 조사상 실제 점유 관련자 2건으로 구분합니다. 다만 각 명의의 법적 임차인 여부와 계약 내용은 추가 확인이 필요합니다.
| 점유 관련자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용수 | 확인 필요 | 2025.04.04 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 예상 |
| 주식회사 도영, 최은정 | 마동 3층 | 2020.03.06 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 예상 |
두 건 모두 기재된 전입일이 2010.12.09 말소기준권리보다 늦으며, 조사상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
특히 마동 3층으로 기재된 주식회사 도영·최은정의 경우 실제 사용 주체와 계약 당사자, 현재 점유 여부를 분리해서 확인해야 합니다. 김용수 역시 점유 부분 및 계약관계가 확인되지 않았습니다. 대항력 없음은 곧바로 명도 비용 0원을 뜻하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 2,124,772,000원으로 감정가 4,336,270,360원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 상태지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 실질적인 시세 할인율로 해석할 수는 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 4,336,270,360원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 2,124,772,000원 | 49% | 2회 유찰 · 현재 최저가 |
| 3회 유찰 시 | 1,487,340,400원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 1,041,138,279원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 진행이나 다음 회차의 최저가를 확정하는 값이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,124,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,647,720원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 2,101,124,280원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 259,374,612원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 1,244,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 일산농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 보현 | 507,500,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 23,647,720원을 제외한 2,101,124,280원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여금도 없습니다.
배당 시뮬레이션상 채권자 총청구액은 5,811,074,792원, 채권자 총배당액은 2,101,124,280원이며 미배당액은 3,709,950,512원입니다. 이는 배당 시나리오상 채권자들의 미회수 금액으로, 매수인이 동일 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.
집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 중소기업은행 근저당 일부가 기술보증기금에 이전된 사실이 있으므로 실제 배당 귀속은 달라질 수 있습니다. 배당표의 채권액은 시뮬레이션상 채권최고액 및 청구금액 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 조리읍 장곡리 소재 장곡3리 마을회관 남동측 인근입니다. 주변은 중·소규모 공장이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 다만 노선버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 일련번호 2~5는 공장, 일련번호 6은 기숙사 및 사무실, 일련번호 7은 휴게실입니다. 일반적인 주거용 아파트가 아닌 복합 공장시설로 평가해야 합니다.
- 건물 구조. 공장은 경량철골구조 판넬경사지붕 단층, 기숙사 및 사무실은 일반철골구조 평스라브지붕 4층, 휴게실은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 1층으로 현황은 지층입니다.
- 설비. 일련번호 2~6에는 전기설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다. 실제 작동 상태와 추가 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역: 25km)에 해당합니다. 실제 사업 목적에 적합한 이용이 가능한지 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서에는 일련번호 2~5의 등기부와 일반건축물대장 면적 차이가 별도로 명시되어 있습니다. 명세서의 면적 사정 기준을 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·토지와 부속 용도가 결합된 물건입니다. 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 활용 목적이 다르므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 매각조건 — 취득하는 것과 제외되는 것
| 항목 | 매각 조건 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 토지·건물 | 일괄매각 | 토지와 건물의 매각 범위 및 현황 대조 |
| 제시외 건물 | 매각 포함 | 구체적인 위치·구조·이용상태 확인 |
| 지상 컨테이너 | 매각 제외 | 소유자·반출 및 철거 관계 확인 |
| 건물 일련번호 2~5 | 일반건축물대장 면적 기준 사정 | 등기부 면적과 현황 면적의 차이 확인 |
제시외 건물은 포함되지만 지상 컨테이너는 제외되는 구조이므로 현장에서 보이는 건축물과 시설물이 모두 낙찰자의 소유가 된다고 가정하면 안 됩니다. 컨테이너의 소유관계와 반출 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
또한 면적 불일치는 평가액과 매각 범위를 이해할 때 중요한 사항입니다. 단순히 감정가와 최저가만 비교하기보다는 어떤 건물이 어떤 면적과 상태로 평가되었는지 직접 확인하는 것이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 검증. 감정가 4,336,270,360원과 현재 최저가 2,124,772,000원을 확인하되, 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요. 인근 공장·토지의 거래 사례와 실제 활용 가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 점유자 확인. 김용수와 주식회사 도영·최은정의 실제 점유 여부, 계약관계 및 사용 부분을 확인하세요. 보증금·확정일자·배당요구 여부도 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 공실 여부. 감정평가서의 공실 기재와 현황조사상의 점유 관련자 내역이 다르므로 현장 방문을 통해 실제 인도 상태를 확인하세요.
- 근저당 일부 이전. 중소기업은행 근저당의 기술보증기금 일부 이전과 실제 배당 귀속을 확인하세요. 동일 근저당의 일부 이전 금액을 중복 채무로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 면적 불일치. 일련번호 2~5의 등기부·건축물대장·현황 면적을 비교하고, 감정평가에서 채택한 면적을 확인하세요.
- 매각 제외 컨테이너. 현장 컨테이너가 매각 대상에 포함되지 않는다는 점을 확인하고 소유자 및 반출 관계를 점검하세요.
- 시설 상태. 공장·기숙사·사무실·휴게실의 건물 구조와 설비 상태를 직접 확인하고 추가 보수 및 활용 가능성을 검토하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역· 제한보호구역의 적용 범위를 확인하고 예정된 사업 목적과의 적합성을 검토하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 1,487,340,400원, 4회 유찰 시 1,041,138,279원의 가정가격이 제시되어 있습니다. 추가 유찰이 실제로 발생한다고 전제하지 말고 현재 매각조건을 기준으로 판단하세요.
- 원본 서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행 내역을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 2,124,772,000원까지 내려왔습니다. 2010년 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각 시 소멸할 예정이며, 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.
그러나 권리 소멸 예정이라는 사실만으로 이 공장을 단순한 물건으로 평가할 수는 없습니다. 점유 관련자 2건의 계약관계 미확인, 공실 기재와 현황조사의 차이, 건물 면적 불일치, 제시외 건물 포함 및 컨테이너 제외라는 확인 과제가 남아 있습니다. 공장·기숙사·사무실이 결합된 용도와 토지 규제도 실제 이용가치에 영향을 줄 수 있습니다.
무엇보다 최근 실거래 시세와 비교한 가격의 적정성이 검증되지 않았습니다. 감정가 대비 큰 할인은 확인되지만 시세 대비 저가 매수 여부는 미확인입니다. 이 물건은 권리 소멸 구조와 실제 취득 범위를 구분하고, 점유·면적·시설·규제·시장가격을 검증한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 공장 경매입니다.
