120,540,000원
의정부지방법원 2025타경64089. 파주시 야당동 포엠빌 1동 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 전훈일이고, 2020.09.14 설정된 경서농업협동조합 근저당권 271,200,000원이 말소기준권리입니다. 2025.09.02에는 서울경서농업협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 권리는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거치면서 감정가 246,000,000원에서 최저매각가 120,540,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 비교 거래는 175,000,000원과 215,000,000원이고 평균은 195,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 61.8%입니다. 가격만 보면 실거래 범위 아래에 위치하지만, 포엠빌1동2동3동은 24세대이고 최근 비교 거래가 2건에 불과해 거래 표본이 얇다는 점은 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64089 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 127-6 포엠빌 1동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 송학2길 145 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 3층 301호 · 외벽 치장벽돌 등 마감 · 샷시창 |
| 설비 | 위생설비 · 급배수설비 · 난방설비 · 승강기설비 |
| 소유자 | 전훈일 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 220,599,430원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기 이력에는 2020.01.15 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2020.09.14 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 소유권이 전훈일에게 이전됐고, 이어 경서농업협동조합 채권최고액 271,200,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 2025.09.02 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근12개월 평균의 61.8%
포엠빌1동2동3동은 24세대이고, 비교 면적은 69.3317㎡로 매칭돼 있습니다. 최근 12개월 실거래는 2건이며 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2025.07 · 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.97㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2025.04 | 69.97㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 195,000,000원 |
현재 최저매각가 120,540,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 61.8%입니다. 또한 최근 비교 거래의 최저가 175,000,000원과 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 실거래만 기준으로 보면 현재 회차의 가격은 실거래 범위 아래에 있습니다. 다만 비교 거래가 2건뿐이므로 개별 호수의 상태와 실제 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 271,200,000원 | 118,052,440원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 271,200,000원 중 118,052,440원이 배당되고 153,147,560원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 120,540,000원 | 118,052,440원 | 153,147,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,378,000원 | 82,459,196원 | 188,740,804원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,064,599원 | 57,601,436원 | 213,598,564원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경의중앙선 야당역 남동측 인근. 주위는 다세대주택, 공장 및 창고, 아파트단지, 임야, 전, 잡종지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,542.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 812,000원/㎡. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 포엠빌1동2동3동은 24세대이고 최근 실거래는 2건입니다. 가격 비교는 가능하지만 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 현재 배당 계산상 인수는 0원이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2020.09.14 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2025.09.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 실거래 표본 확인. 최근 비교 거래는 2건입니다. 175,000,000원과 215,000,000원의 가격 차이가 있으므로 개별 호수 상태를 함께 비교하세요.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인폭은 크고, 확인 포인트는 점유와 환금성
이 물건의 말소기준은 2020.09.14 경서농업협동조합 근저당이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 2회 유찰을 거쳐 120,540,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 195,000,000원의 61.8% 수준입니다. 제공된 실거래 범위보다 낮아 가격 할인폭은 분명합니다.
다만 포엠빌1동2동3동은 24세대이고 최근 실거래가 2건뿐이며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 가격만 보고 끝내기보다 실제 점유·임차관계와 소규모 다세대의 환금성을 확인한 뒤 접근할 물건입니다. 권리 계산과 가격 비교는 유리하지만, 최종 판단의 핵심은 현장과 원본 서류 확인입니다.
