의정부지방법원 2025타경64260. 파주시 검산동 인욱팰리스 104동 1층 101호로, 공부상 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 지상 4층 중 1층이며 사용승인일은 2019.07.17, 방 3개·욕실 2개·거실·주방 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박치형으로 2024.04.18 소유권이전등기를 마쳤고, 등기 원인은 2024.03.25 매매, 거래가액은 235,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 108,386,000원으로 감정가의 49%, 2회 유찰 상태입니다. 하지만 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않으므로, 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 우선순위는 가격 판단보다 먼저 임차관계와 공매공고의 현재 상태를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 검산동 135-15 인욱팰리스 104동 1층101호 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 제1층 제101호 · 사용승인일 2019.07.17 |
| 이용상태 | 방 3개 · 욕실 2개 · 거실 · 주방 등 |
| 소유자 | 박치형 · 2024.04.18 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,195,897원 / 108,386,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 한국양계축산업협동조합 / 181,102,126원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2024.04.18 근저당
말소기준권리는 2024.04.18 을구 1번 한국양계축산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 211,200,000원입니다. 이후 2025.03.07 가압류 6,444,339원과 2025.10.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준보다 앞선 2022.11.08 파주시 압류가 있었지만 2022.12.12 해제되어 말소됐고, 2022.11.03 국의 압류 역시 2024.04.16 해제·말소됐습니다. 따라서 이 두 압류를 현재의 매수인 인수권리로 볼 사안은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종영 | 101호 · 주거 | 2024.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인화 | 101호 · 주거 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종석 | 101호 · 주거 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각의 임차인으로 조사됐습니다. 박종영의 전입일은 2024.04.24, 이인화·박종석은 2024.06.19로 모두 말소기준일 2024.04.18보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 세 사람 모두 대항력 없음이며, 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,317,404원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 211,200,000원 | 106,068,596원 |
| 2. 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 6,444,339원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 채권액 217,644,339원 중 106,068,596원이 배당되고, 미배당액은 111,575,743원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 108,386,000원 | 111,575,743원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 75,870,200원 | 143,539,803원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 53,109,140원 | 165,891,164원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 검산동 소재 검산9동 마을회관 남측 인근. 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며 주변 환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 중 제1층 제101호, 사용승인일 2019.07.17. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·방송설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역·가축사육제한구역이며 2025.08.26 토지거래허가구역 기재가 있습니다. 건축법상 도로 일부 포함 사항도 기재돼 있습니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매공고 확인. 2023.10.25 한국자산관리공사 2023-11549-001 공매공고와 현재 법원경매의 진행 관계를 반드시 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 박종영·이인화·박종석 모두 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 108,386,000원은 감정가의 49%라는 의미일 뿐입니다. 감정가 할인율과 실제 시세 할인율을 혼동하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 101호에 실제 임차인 3명이 조사돼 있으므로 매각 전 현재 점유상태와 인도 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 공매 진행 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원이 핵심, 공매·임차배당 확인이 조건
이 사건의 말소기준은 2024.04.18 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 실제 임차인 박종영·이인화·박종석의 전입은 모두 그 이후여서 제공된 판정상 대항력이 없고, 현재 108,386,000원 매각가 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 2023.10.25 공매공고가 등기에 존재해 한국자산관리공사 절차와 법원경매의 관계를 확인해야 하고, 세 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 무엇보다 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 공매와 임차배당은 입찰 전 확인 — 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
