의정부지방법원 2025타경64822. 파주시 야당동 더퍼스트27 2층 203호입니다. 사건의 말소기준권리는 2023.08.23 한국양계축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 396,000,000원입니다. 이후 2024.01.09 심상숙 명의 근저당권 50,000,000원과 2025.11.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 감정가 436,000,000원에서 두 차례 유찰되어 213,640,000원까지 내려왔습니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래는 2023.07 444,000,000원, 2025.03 460,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 460,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 46.4%이고 최근 거래가 과거 거래보다 3.6% 높은 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64822 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 192-27 더퍼스트27 2층203호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 송학1길 83 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 · 전용 54.11㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 2층 |
| 소유자 | 양미란 |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 213,640,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 327,151,602원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2023.08.23 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권 396,000,000원입니다. 이후 설정된 심상숙 근저당권 50,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.01.11 수협은행 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 46.4%
더퍼스트27의 동일 면적 54.11㎡ 실거래는 확인되는 표본이 2건입니다. 2023.07 거래는 444,000,000원, 2025.03 거래는 460,000,000원입니다. 전체 평균은 452,000,000원, 최근 12개월 평균은 460,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 54.11㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2023.07 | 54.11㎡ | 2 | 444,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.11㎡ | 2건 | 452,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.11㎡ | 1건 | 460,000,000원 |
현재 최저가 213,640,000원은 전체 실거래 평균 대비 47.3%, 최근 12개월 평균 대비 46.4%입니다. 최신 거래 460,000,000원은 이전 거래 444,000,000원보다 높고, 최근 대비 과거 추세 수치도 +3.6%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이므로 개별 호수의 상태·층 차이를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,790,960원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 396,000,000원 | 209,849,040원 |
| 2. 근저당 · 심상숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 446,000,000원이며 예상 배당액은 209,849,040원, 미배당은 236,150,960원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 213,640,000원 | 209,849,040원 | 236,150,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 149,548,000원 | 146,654,328원 | 299,345,672원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 104,683,600원 | 102,418,030원 | 343,581,970원 |
유찰이 추가되면 매각가격과 선순위 근저당권자의 배당액이 함께 줄고, 채권자 미배당은 커집니다. 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 야당역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 2층 203호이며, 외벽은 치장타일 및 화강석 마감, 창호는 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 위생 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 803.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 동측 및 남측으로 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,062,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 더퍼스트27은 9세대이며, 확인되는 동일면적 실거래는 2건입니다.
- 감정 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 명단은 없지만 감정평가에는 임대 미상으로 기재돼 있으므로 점유자와 전입 관계를 반드시 재확인합니다.
- 말소기준 확인. 2023.08.23 한국양계축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 213,640,000원과 최신 실거래 460,000,000원의 차이가 크지만, 최근 12개월 표본은 1건이므로 개별 호수 상태를 함께 확인합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당은 236,150,960원이나 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 배당과 인수는 구분해서 확인합니다.
- 현장 상태. 공동주택 이용 상태, 내부 마감·설비, 실제 점유 상태를 현장에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 가격은 크게 내려왔고, 남은 핵심은 점유 확인
현재 최저가 213,640,000원은 감정가 436,000,000원에서 두 차례 유찰된 가격이며, 최신 실거래 460,000,000원의 46.4% 수준입니다. 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어, 이 물건의 마지막 확인 포인트는 실제 점유·전입·임대차 관계입니다. 가격 차이가 큰 만큼 그 확인을 끝낸 뒤 권리와 현황을 함께 판단해야 하는 사건입니다.
