의정부지방법원 2025타경64881. 주엽동 강선마을아파트 상가동 지하층 제1호로, 감정평가상 구매시설 1개호로 이용 중이며 내부 일부가 칸막이로 구분돼 있습니다. 등기부상 현재 소유관계는 김영철·김학용·남영수·박윤범·백선현· 양은옥·유재풍·정영진·정호순·최성모·황귀화 등 11명의 공유 구조입니다. 경매개시 원인은 정영진의 공유물분할을 위한 경매입니다.
권리 기준점은 2001.12.18. 설정된 김영철 지분의 국민은행 근저당권 46,800,000원입니다. 제공된 권리판정에서는 그 뒤의 근저당권·가처분·경매개시결정 등이 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2021.04.29. 가처분에 대해서는 최고가매수신고인 지정 즉시 포기서류를 제출하는 데 동의한다는 2025.12.05.자 보정서가 있으므로, 실제 입찰 전에는 해당 포기서류 제출 여부까지 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64881 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 65 강선마을아파트 상가동 지하층1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 상가동 지하층 제1호 · 구매시설 1개호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 3층 중 지하층 제1호 |
| 공유자 | 김영철, 김학용, 남영수, 박윤범, 백선현, 양은옥, 유재풍, 정영진, 정호순, 최성모, 황귀화 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 244,510,000원 (2회 유찰) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 정영진 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각 소멸 판정
말소기준은 2001.12.18. 국민은행 근저당권입니다. 이후 백선현 지분의 2012년 근저당, 정영진 지분의 2021년·2025년 근저당, 2021년 공유물분할청구권 보전을 위한 가처분, 2025년 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 압류 상당수도 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두수 | 2016.06.16 | 1,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종희 | 2016.02.22 | 1,000,000원 | 130,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종혜 | 2025.04.12 | 미상 | 238,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2001.12.18.보다 늦어 제공된 조사에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 김두수와 이종희의 보증금은 각각 1,000,000원이고, 홍종혜는 보증금이 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 이 지하 구매시설 시세로 보지 말 것
같은 강선마을7단지삼환유원의 최근 12개월 거래 12건 평균은 518,083,333원, 최신 거래는 2026.09. 420,000,000원입니다. 그러나 해당 거래들은 전용 58.58㎡·71.06㎡·84.63㎡ 아파트 거래이고, 이번 경매 대상은 상가동 지하층의 구매시설입니다. 제공된 시장자료에서도 대상 면적과 실거래 면적이 일치하지 않으므로, 최저가 244,510,000원이 최근 12개월 평균의 47.2%라는 수치만 보고 “시세보다 싸다”라고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 58.58㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 84.63㎡ | 9 | 670,000,000원 |
| 2026.08 | 58.58㎡ | 7 | 428,000,000원 |
| 2026.07 | 71.06㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.63㎡ | 8 | 599,000,000원 |
| 2026.07 | 71.06㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.63㎡ | 14 | 624,000,000원 |
| 2026.07 | 84.63㎡ | 14 | 624,000,000원 |
| 2026.07 | 58.58㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 58.58㎡ | 11 | 442,000,000원 |
| 2026.07 | 71.06㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 84.63㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 518,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 244,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,223,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 2. 근저당 · 중화인민공화국인 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유명임 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김영만 | 200,000,000원 | 49,486,860원 |
| 5. 경매개시결정 · 정영진 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 390,800,000원 중 240,286,860원이 배당되고 150,513,140원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 동일, 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 244,510,000원 | 240,286,860원 | 150,513,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 171,157,000원 | 167,960,802원 | 222,839,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 119,809,899원 | 117,332,560원 | 273,467,440원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 상가동 지하층 제1호의 구매시설 1개호로 이용 중이며 내부 일부는 칸막이로 구분돼 있습니다.
- 입지. 강선초등학교 남측 인근으로 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교가 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 주엽역(지하철 3호선)이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역에 포함되고, 공시지가는 2,737,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가처분 포기서류. 2021.04.29. 가처분의 포기서류가 최고가매수신고인 지정 후 실제 제출되는지 원본 기록으로 확인하세요.
- 공매 관계. 2020.01.08. 한국자산관리공사 공매공고 부기 이력이 있으므로 과거 공매와 현재 경매의 관계를 교차 확인하세요.
- 임차인 점유. 김두수·이종희·홍종혜의 실제 점유 범위와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 홍종혜 보증금. 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 보완 확인하세요.
- 상가 실거래·임대수익. 아파트 실거래 통계를 시세로 대체하지 말고 동일 지하 구매시설의 거래·임대조건·공실을 별도로 조사하세요.
- 관리비. 상가동 지하층의 관리비 체납 및 공용부분 부담 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 경매기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격이 싸다”는 별개다
이 사건은 확인된 임차인 3명 모두 대항력이 없고 제공된 배당계산상 매수인 인수액도 0원이라, 임차보증금 승계형 물건은 아닙니다. 반면 공유자 11명의 공유물분할 경매이고 대상 자체가 상가동 지하 구매시설이라는 점이 일반 아파트 경매와 다릅니다. 2회 유찰로 최저가가 244,510,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 동일 용도 실거래가 확인되지 않았기 때문에, 아파트 최근 12개월 평균 518,083,333원이나 47.2%라는 비율을 근거로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 검증과 현장 환금성 확인 난도는 높은 물건입니다.
