의정부지방법원 2025타경64910. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 92-18의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있지만, 감정평가의 현황 이용상태는 외관 관찰상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 목조 스레이트지붕 단층 구조이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 매각물건명세서 비고에는 약 38.6㎡가 증축된 것으로 보아 전체 89.0㎡로 사정·평가해 일괄매각한다고 적혀 있습니다.
가격만 보면 감정가 93,984,000원에서 2회 유찰되어 46,052,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰률보다 먼저 확인해야 할 권리 리스크가 있습니다. 박태용의 전입일이 2008.04.16으로 현재 말소기준인 2025.12.10보다 빠른 반면, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고, 미배당 보증금이 있다면 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있다는 전제로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 92-18 · 경기도 파주시 파주읍 섬다리길 28-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 구조 | 목조 스레이트지붕 단층 · 외벽 드라이비트 및 일부 몰탈위페인팅 · 창호 샷시창호 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 약 38.6㎡ 증축 추정 · 전체 89.0㎡로 사정·평가 |
| 공유자 | 김경은 · 박수경 · 박혁진 · 박현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 93,984,000원 / 46,052,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 임차관계를 본다
등기부에는 과거 파주농업협동조합 근저당, 동양자산관리대부주식회사 가압류, 주식회사우리카드 강제경매, 파주시 압류가 있었지만 기존 근저당은 2010.05.28 말소됐고, 가압류·강제경매개시결정·압류도 2025.04.07 말소됐습니다. 현재 사건의 기준으로 제시된 권리는 2025.12.10 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태용 | 2008.04.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 박태용이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차관계를 확인해야 하는 대상입니다. 전입은 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 현재 단계에서는 인수액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 가격 검토 — 49%만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 46,052,000원으로 감정가 93,984,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 32,236,399원, 4회 유찰 시 22,565,479원으로 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 시세 기준이 확인되지 않은 상태이고, 선순위 전입 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 46,052,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 32,236,399원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 22,565,479원 | 0원 |
위 시나리오의 인수 계산은 배당 산정상 0원으로 표시돼 있지만, 박태용의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,228,936원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 김경은 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,823,064원 |
현재 배당 계산에는 집행비용 1,228,936원이 반영되고, 소유자 잔여가 44,823,064원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박태용의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연풍2리 마을회관 동측 인근의 제1종일반주거지역으로, 단독주택·순수농경지·소규모 점포가 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 북측 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 연풍2리 교차로와 섬다리길 등 주요도로 및 노선버스를 이용할 수 있어 대중교통 사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 목조 스레이트지붕 단층이며 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했습니다. 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 증축. 약 38.6㎡ 증축된 것으로 보아 전체 89.0㎡를 평가해 매각합니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역이며, 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 함께 실제 점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박태용 보증금 확인. 보증금이 얼마인지, 반환채권이 남아 있는지, 실제 점유와 임대차관계가 계속되는지를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 자료만으로는 ‘대항력 有’가 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 안전합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 증축부분 확인. 약 38.6㎡ 증축 추정 부분과 전체 89.0㎡ 평가 범위를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 수리 범위와 실제 이용상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 연풍리 일대 단독주택·토지 거래와 현장 매매호가를 따로 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 93,984,000원에서 최저가 46,052,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 순서는 반대입니다. 2008.04.16 전입한 박태용의 보증금이 얼마인지부터 확인해야 실제 취득비용을 알 수 있습니다. 현재 배당표상 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 보증금이 미상인 선순위 전입 점유자 문제까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
여기에 약 38.6㎡ 증축 추정, 전체 89.0㎡ 평가, 내부 미확인, 감정 이용상태상 단독주택이라는 특성이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘2회 유찰·49%’라는 할인율보다 임차관계와 현황을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 보증금 확인 전에는 실질취득가와 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
