서울남부지방법원 2025타경13636. 영등포구 당산동4가 32-33의 효자빌딩으로, 감정평가상 주택 및 업무시설(일반음식점·근린생활시설·오피스텔)로 이용 중인 지상 7층 철근콘크리트 건물입니다. 사건의 말소기준은 2006년 4월 21일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 박성훈 임차권등기, 김경태 가압류, 강제경매개시결정, 영등포구 압류, 김경태 상가건물임차권등기는 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 “등기상 후순위이니 끝”이라고 보기엔 점유관계가 복잡합니다. 박재우·김동우·민정기· 한은비·채미나·신우주·김동현·박수연·이주호와 박성훈, 김경태, ‘기사항전’ 기재까지 12개의 점유·임차 관련 기재가 있습니다. 이 가운데 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준일 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 김경태와 ‘기사항전’ 기재는 전입·점유 요건이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 변경등기 대조 필요

말소기준은 2006.04.21 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 정소영 전세권 45,000,000원과 하나은행 근저당권 390,000,000원은 이미 말소됐고, 홍석준 전세권 60,000,000원, 청호나이스주식회사 전세권 10,000,000원, 장형배 주택임차권 20,000,000원도 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유관계 — 대부분 후순위, 2건은 대항력 미상

박성훈은 임대차계약일 2023.04.04, 점유개시일 2023.06.06, 주민등록일 2023.06.20, 확정일자 2023.04.12이고 보증금은 80,000,000원입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 김경태의 상가건물임차권은 임대차계약일 2023.05.29, 보증금 20,000,000원이지만 사업자등록신청일자와 점유개시일자, 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 없다고 확정하지 않고 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 가격 구조 — 80% 최저가라도 시세 메리트는 단정 금지

현재 회차는 1회 유찰된 상태로 최저매각가가 3,679,033,000원, 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 2,943,226,400원(감정가 64%), 3회 유찰 시에는 2,354,581,120원(감정가 51%)입니다.

다만 이 사건에서는 실거래 기반 시세 판단을 하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 주택과 근린생활시설·오피스텔이 함께 이용되는 7층 건물인 만큼 단순 주거물건과 같은 방식으로 감정가 할인율만 비교하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,679,033,000원 가정)

현재 배당모형에서는 채권자 청구 460,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 점유관계와 우리은행 근저당권 변경등기는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 이용상태·환금성 및 입찰 체크리스트

• 혼합용도. 건물은 주택 및 업무시설로 이용 중이며 일반음식점, 근린생활시설, 오피스텔이 함께 존재합니다. 단순 아파트나 단일 다세대주택으로 가정하면 안 됩니다.
• 공실 확인. 현장조사 당시 지상 1층 및 2층은 공실 상태였고, 건물 전체의 정확한 임대내역은 확인이 필요합니다.
• 점유자 대조. 전입일이 확인된 점유자는 말소기준 이후이지만, 김경태와 ‘기사항전’ 기재 건은 대항력 여부가 미상입니다. 실제 점유, 주민등록·사업자등록, 계약서와 보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
• 박성훈·김경태 관계 확인. 두 사람 모두 임차관계와 채권관계가 겹칩니다. 가장임차 여부 또는 관계인 여부를 단정하지 말고 권리 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 우리은행 근저당 변경. 최초 채권최고액 360,000,000원과 2008.04.24 변경등기의 240,000,000원을 등기 원본에서 재확인하세요.
• 제시외 건물. 제시외 건물 17,179,000원은 일괄매각에 포함되지만, 옥상 HDPE 소재 조립식 창고는 이동식으로 반출 가능하여 감정평가에서 제외됐습니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
• 공부 차이·위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 가격 판단. 감정가의 80%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 혼합용도 건물의 임대수익·공실·개별 사용상태와 실제 시장가를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 점유의 해소

이 사건의 등기 순위 자체는 어렵지 않습니다. 2006.04.21 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서도 현재 최저가 3,679,033,000원은 채권액을 충분히 충족해 미배당 0원·매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

그러나 실제 입찰 판단은 한 단계 더 보수적이어야 합니다. 건물 전체에 다수의 점유·임차 기재가 있고, 김경태와 ‘기사항전’ 기재 건은 대항력 가능·미상입니다. 박성훈과 김경태는 임차관계와 채권관계가 겹치며, 우리은행 근저당권도 360,000,000원에서 240,000,000원으로 변경된 등기가 존재합니다. 여기에 주택·근린생활시설· 오피스텔이 혼재한 건물이라 단순 주거물건보다 명도와 환금성 검토가 복잡합니다.

결론은 “등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유관계가 정리되기 전까지는 보수적 접근”입니다. 1회 유찰되어 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 입찰 전에는 대항력 미상 2건과 실제 임대현황을 우선 확정하는 것이 핵심입니다.