서울남부지방법원 2025타경13636. 당산동4가 32-33, 도로명주소 당산로38길 9의 지상 7층 건물입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 업무시설로 이용 중이며 일반음식점·근린생활시설·오피스텔이 함께 존재합니다. 토지는 217.2㎡, 준공업지역이며 공시지가는 5,530,000원/㎡입니다. 감정가 4,598,791,360원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,943,226,000원입니다.
권리의 기준점은 2006.04.21 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 가압류, 강제경매개시결정, 압류와 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 건물 전체에는 다수의 전입·점유자가 조사돼 있고, 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 경우가 적지 않습니다. 따라서 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 점유·명도 범위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13636 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-33 · 서울특별시 영등포구 당산로38길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 주택 및 업무시설(일반음식점, 근린생활시설, 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상7층 |
| 토지 | 217.2㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 전정업 |
| 감정가 / 최저가 | 4,598,791,360원 / 2,943,226,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 17,179,000원 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2006년 우리은행 근저당
말소기준은 2006.04.21 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 360,000,000원이고 2008.04.24 변경등기에 채권최고액 240,000,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 배당표는 360,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 입찰 전 현재 피담보채권과 근저당 변경내용을 등기 원본과 배당요구 자료에서 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 대부분 후순위, 일부는 대항력 판정 미상
조사·명세서상 확인되는 임차·점유 항목은 12개입니다. 보증기관 대위·승계 항목은 없으며, 전입일이 확인된 10개 항목은 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김경태와 기사항전 항목은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유·범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재우 | 미상 | 2008.10.06 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 미상 | 2012.01.17 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민정기 | 미상 | 2018.06.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은비 | 미상 | 2022.10.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채미나 | 미상 | 2024.07.26 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신우주 | 미상 | 2019.12.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 미상 | 2023.08.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수연 | 미상 | 2025.04.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주호 | 미상 | 2021.07.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성훈 | 4층 401호 · 40㎡ | 2023.06.20 / 2023.04.12 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 1층 33.47㎡ | 미상 / 미상 | 20,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 실거래 시세 대신 유찰 구조를 본다
동일 용도의 실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 확인 가능한 것은 감정가와 유찰 단계입니다. 감정가 4,598,791,360원에서 현재 2회 유찰 후 2,943,226,000원으로 내려왔고, 다음 시나리오는 2,354,580,800원, 그 다음은 1,883,664,640원입니다.
| 회차 시나리오 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 2,943,226,000원 | 0원 | 2,451,393,740원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 2,354,580,800원 | 0원 | 1,868,634,992원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 1,883,664,640원 | 0원 | 1,402,427,994원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,943,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,832,260원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김경태 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 박성훈 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,451,393,740원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 460,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원이며 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 판정이 미상인 점유항목도 있으므로 이 0원은 입찰 전 원본 확인이 필요한 계산값입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모
- 이용상태. 주택 및 업무시설로 이용 중이며 일반음식점·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상7층. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재경보, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 공실. 현장조사 당시 지상 1층 및 2층은 공실 상태였고, 건물 전체의 정확한 임대내역은 미상입니다.
- 제시외. 제시외 건물 17,179,000원은 매각에 포함되며, 옥상의 HDPE 소재 조립식 창고는 이동식으로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 토지. 대 217.2㎡, 준공업지역, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 5,530,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김경태 대항력. 전입신고일·점유개시일·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 1층 33.47㎡의 실제 점유 여부와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 호별 점유·임대차 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 우리은행 근저당. 2006.04.21 채권최고액 360,000,000원 설정 후 2008.04.24 240,000,000원 변경등기가 있습니다. 배당표 산정액과 차이가 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 박성훈·김경태 관계. 각각 임차권자와 채권자 지위가 겹칩니다. 관계인 가능성에 대한 조사 메모가 있으므로 계약서·입금내역·점유사실을 확인해야 합니다.
- 공실과 임대수익. 1층·2층 공실이 확인된 만큼 현재 임대수익, 공실기간, 호별 월세와 관리비를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 옥상 이동식 창고 제외 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 용도의 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 거래·임대수익을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
현재 최저매각가는 2,943,226,000원으로 감정가의 64%이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권 전액 배당 후에도 2,451,393,740원이 소유자에게 남아 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 등기 순위만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 주거와 업무·근린시설이 섞인 7층 건물이고 조사된 임차·점유 항목이 12개에 이릅니다. 그중 김경태와 기사항전 항목은 대항력 판정이 미상이며, 여러 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 구조는 후순위 소멸형이지만, 실제 입찰 난도는 점유와 임대차 확인 때문에 낮지 않습니다. 시세 자료도 없어 현재 64%가 시장가격 대비 어느 수준인지 단정할 수 없으므로, 이 건의 핵심은 할인율보다 호별 임대차·점유와 가격 검증입니다.
