의정부지방법원 2025타경64920. 경기도 고양시 덕양구 고양동 102-3, 도로명 벽제관로 50의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 628,152,830원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 307,795,000원입니다. 말소기준권리는 2012.10.26. 설정된 고양누리새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 236,600,000원입니다. 이후 김정윤 가압류 110,000,000원, 이복식 가압류 23,000,000원, 국의 지분압류와 이 사건 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유권은 김기영·김기태·김부성이 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 경매 신청채권액은 131,879,449원입니다. 등기부에는 과거 다수의 가압류·압류·근저당·임차권등기가 있었으나 상당수는 이미 말소됐고, 현재 경매에서 중요한 기준점은 2012년 근저당 이후의 권리관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64920 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 102-3 · 경기도 고양시 덕양구 벽제관로 50 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김기영 3분의 1 · 김기태 3분의 1 · 김부성 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 628,152,830원 / 307,795,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 131,879,449원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 건물 현황 | 공부상 지하 1층·지상 1층 / 현황 지하 1층·지상 2층 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2012.10.26. 고양누리새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 236,600,000원이며, 이후 설정된 김정윤·이복식의 가압류와 국의 지분압류, 2025.11.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 두 점유자 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이옥정 | 2023.03.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 주성우 | 2016.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.01.20 |
확인되는 점유자는 이옥정·주성우 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2023.03.27, 2016.02.26으로 모두 말소기준권리인 2012.10.26.보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이옥정은 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 인수액은 0원으로 계산되더라도 실제 명도·임대차관계는 원문 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,109,130원 |
| 2. 근저당 · 고양누리새마을금고 | 236,600,000원 | 236,600,000원 |
| 3. 가압류 · 김정윤 | 110,000,000원 | 66,085,870원 |
| 4. 가압류 · 이복식 | 23,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 김정윤 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 307,795,000원을 가정하면 채권총액 369,600,000원 중 302,685,870원이 배당되고, 66,914,130원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 — 시세 대신 감정가·유찰 구조로 본다
동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 현재 최저매각가와 유찰 시나리오 자체를 중심으로 봐야 합니다. 현재 회차 최저매각가 307,795,000원은 감정가 628,152,830원의 49%입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 307,795,000원 | 66,914,130원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 215,456,500원 | 157,959,891원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 150,819,550원 | 221,691,924원 | 0원 |
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용중입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층주택으로 사용승인은 1984.10.06이며, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 현황 차이. 공부상 지하 1층·지상 1층이나 현황은 지하 1층·지상 2층입니다. 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 수목이 포함됩니다.
- 입지. 고양초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역(고양 I-2)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 감정상 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이 항목에는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 이옥정·주성우 모두 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 공부상 지하 1층·지상 1층과 현황 지하 1층·지상 2층의 차이, 제시외 건물·수목 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물뿐 아니라 토지와 제시외 건물·수목이 함께 매각되는 사건입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 66,914,130원이지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 정비구역·역사문화환경보존지역·학교 상대보호구역·도로구역·토지거래계약 허가구역 등 기재된 규제를 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 현황 확인이 승부처
이 사건은 2012.10.26. 고양누리새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수금액도 0원입니다. 확인되는 이옥정·주성우의 전입도 각각 2023.03.27과 2016.02.26으로 말소기준보다 늦습니다.
반면 가격은 이미 2회 유찰되어 감정가 628,152,830원에서 최저매각가 307,795,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 시세 할인율로 해석할 실거래 근거는 없습니다. 더 중요한 확인 포인트는 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명과 공부상 지하 1층·지상 1층, 현황 지하 1층·지상 2층이라는 건물 형태 차이입니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 임차·현황·매각범위를 직접 확인하는 절차가 핵심입니다.
