의정부지방법원 2025타경65012. 파주시 야당동 가림빌라 221동 2층 202호, 전용 57.57㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “선순위 임차인 때문에 보증금을 떠안는가”입니다. 임차인 최성원은 2021.03.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.08.입니다. 말소기준인 정수열 근저당권은 2021.07.28. 설정됐으므로 임차인의 대항력은 근저당보다 앞섭니다. 원칙대로라면 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도전 주택임차권자 최성원과 관련해 2026.05.21. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 최성원 임차보증금의 룰상 미배당액은 각주로 남겨 보되, 실질 승계액은 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 196-3 가림빌라 221동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.57㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 · 2017.09.28. 사용승인 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이상철 (2021.03.15. 매매, 2021.03.25. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.28. 정수열 근저당권 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
이 사건의 실제 임차인은 최성원 1명입니다. 임차인은 말소기준권리보다 약 4개월 먼저 전입·점유했고 확정일자까지 갖췄으므로 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있는 구조입니다. 현 최저가를 매각가로 보면 집행비용 2,425,820원을 뺀 113,704,180원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 240,000,000원 중 126,295,820원이 룰상 미배당으로 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성원 | 건물 전부 · 2021.03.15. | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 승계 0원* |
* 확약이 없다는 전제의 현 회차 룰상 미배당액은 126,295,820원입니다. 이 사건에서는 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 해당 임차인에게 적용해 실질 승계액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 54%
가림빌라 221동·222동은 총 16세대, 사용승인일은 2017.09.28.입니다. 동일 면적대 거래는 2건이 확인되며, 가장 최근 거래는 2026.02. 전용 57.57㎡ 3층 215,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 거래 1건으로 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 57.57㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 55.1㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 217,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 |
가격 판단에서는 오래된 2021년 거래가 섞인 전체 평균 217,500,000원보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래 215,000,000원을 우선합니다. 확약 때문에 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 116,130,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균의 54.0% 수준으로, 단순 최저가 착시가 아니라 실질취득 기준으로도 가격 차이가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 |
| 1. 임차인 최성원 보증금 | 240,000,000원 | 113,704,180원 |
| 2. 근저당 · 정수열 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 126,295,820원입니다. 다만 이 부족분은 2026.05.21. 확약에 따라 해당 임차인에 관해 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 실질취득은 확약 전제 시 낙찰가
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 116,130,000원 | 126,295,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 81,291,000원 | 160,572,238원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56,903,700원 | 184,520,567원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서도 116,130,000원에 낙찰받고 126,295,820원을 승계한다면 총 부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 하지만 이 사건에서는 해당 임차인의 대항력 포기·말소 동의 확약이 있으므로 실질취득액은 낙찰가 자체로 봅니다. 이 차이를 혼동하면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 총 16세대 규모로, 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 북동측 인근으로, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 편의성은 양호하다고 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물, 사용승인일 2017.09.28.이며 기본적인 급·배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적대 확인 거래가 2건뿐이고 최근 가격 추세는 -2.3%입니다. 현재까지 2회 유찰됐다는 점도 매수층이 넓지 않을 가능성을 함께 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 2026.05.21. 인수조건변경확약이 실제 매수인에게 적용된다는 전제에서 성립합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 최성원 임차권등기는 등기부상 말소기준권리보다 뒤지만 대항력의 기초가 되는 전입은 앞섭니다. 확약의 대항력 포기와 말소 동의가 핵심입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 217,500,000원보다 최근 거래 215,000,000원을 우선해 보세요. 최근 추세가 -2.3%이므로 과거 고가 거래만 근거로 가격을 잡지 않는 편이 타당합니다.
- 다세대 환금성. 16세대 규모이고 확인 실거래 표본이 2건뿐입니다. 아파트처럼 거래 표본이 많은 자산이 아니므로 매도기간과 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 배당자료와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘선순위 임차인’보다 ‘확약의 효력 확인’이 승부처
서류의 첫인상은 위험합니다. 임차인 최성원은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 회차 계산상 보증금 126,295,820원이 미배당됩니다. 이 숫자만 보면 최저가 116,130,000원이 전혀 싸지 않은 인수형 물건입니다.
하지만 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약으로 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인됩니다. 이를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 116,130,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 215,000,000원이므로 실질취득은 그 54.0% 수준입니다.
다만 가격 차이만 보고 끝낼 사안도 아닙니다. 다세대 16세대 규모, 실거래 표본 2건, 최근 가격 추세 -2.3%, 2회 유찰, 다수의 세금 압류가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수위험이 해소된 저가 매각”이라는 강점과 “다세대의 환금성·배당 불확실성”을 동시에 놓고 판단해야 합니다. 핵심 확인사항은 감정가나 최저가가 아니라 2026.05.21. 확약서의 적용 범위와 실제 말소 처리입니다.
