의정부지방법원 2025타경65042. 경기도 고양시 덕양구 내곡동 18, 도로명주소 내곡길 24-1의 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 및 창고 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐고, 목조 세멘와가지붕 단층 건물로 조사됐습니다. 이 사건의 특징은 등기상 담보권이 복잡해서가 아니라 다수 공유관계의 해소를 위한 공유물분할 경매라는 점입니다.
현재 등기자료의 근저당권 수와 압류 수는 모두 0입니다. 과거 이옥란의 근저당과 시흥지역산림조합의 근저당은 이미 말소됐고, 2023년 경매개시결정 역시 2024년 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025년 강제경매개시결정은 박경근이 채권자로 표시돼 있으며 원인은 공유물분할을 위한 경매입니다. 배당자료에서도 일반 채권자 배당은 0원으로 계산되고, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65042 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내곡동 18 · 경기도 고양시 덕양구 내곡길 24-1 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 창고 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 목조 세멘와가지붕 단층 · 외벽 벽돌쌓기 마감 등 · 샷시 창호 등 |
| 감정가 / 최저가 | 1,540,698,000원 / 754,942,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 공유자 | 박경근, 박경례, 박경숙, 박경신, 박경자, 박금분, 유초자, 이은진 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지적 및 현황상 맹지 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 공유관계가 중심
과거 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 2012년 이옥란의 근저당권은 2013년 말소됐고, 2013년 시흥지역산림조합 근저당 역시 2017년 말소됐습니다. 2023년 박경근 명의의 임의경매개시결정도 2024년 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 사건은 2025.12.09. 접수된 공유물분할을 위한 강제경매개시결정입니다.
② 가격·회차 — 감정가 대비 낮아졌지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 754,942,000원으로, 감정가 1,540,698,000원 대비 49% 회차입니다. 다만 동일 용도·인근 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 754,942,000원 | 0원 | 744,992,580원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 528,459,399원 | 0원 | 520,774,805원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 369,921,579원 | 0원 | 363,942,677원 |
회차가 내려가도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 대입하기 어려운 단독주택·토지이고, 특히 지적 및 현황상 맹지라는 조건이 있습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 출입 가능 여부, 토지·건물 이용가치, 점유관계 확인에 두는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 754,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,949,420원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 박경근 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 744,992,580원 |
경매개시결정의 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 고양시 덕양구 대장동 소재 대곡초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공장·창고·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며 비교적 원거리에 경의중앙선·서해선 곡산역이 소재해 대중교통 이용여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 단독주택 및 창고 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐으며, 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(안골뒤꾸지취락), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 접근성. 매각물건명세서에는 지적 및 현황상 맹지로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 맹지 확인. 지적·현황상 맹지이므로 실제 차량·보행 출입 경로와 인접 토지 통행관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 등록 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현황조사·매각물건명세서 원문 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 감정평가서와 매각대상 목록을 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 성격. 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 공유관계 해소가 중심인 사건이므로 현재 공유지분과 소유관계 변동을 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 자료 없이 감정가 대비 49%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 토지·건물 개별 가치와 접근성 조건을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘접근성과 점유’를 먼저
이 사건은 등기상 현재 근저당·압류가 없고 배당자료상 인수액도 0원이라, 담보권 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 단독주택·토지 경매에서 권리만 깨끗하다고 입찰 판단이 끝나는 것은 아닙니다. 공유물분할 경매라는 사건 성격, 지적 및 현황상 맹지, 임대관계 미상이 핵심 확인사항입니다. 현재 최저가가 감정가 49%까지 내려왔더라도 동일 용도 실거래 비교 없이 “싸다”고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 등기보다 현장 출입·점유·실사용 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 판단의 중심입니다.
