의정부지방법원 2025타경65074. 경기도 파주시 파주읍 백석리의 공장 및 부속시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정상 가동과 다동은 공장, 나동은 기숙사 및 화장실, 라동은 창고로 이용되고 있습니다. 소유자는 백석테크주식회사이며, 2022년 12월 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가격은 감정가의 49%입니다. 하지만 공장용 부동산은 토지의 이용 가능성, 건물의 기능과 상태, 인허가, 설비 및 실제 수요에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만 실거래 시세 대비 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 특히 일괄매각 대상과 별도로 지상 컨테이너가 매각에서 제외된다는 점을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 백석리 산58-7 건물 등기 소재지: 백석리 403-4, 윗도장1길 74 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장·기숙사·화장실·창고 |
| 소유자 | 백석테크주식회사 (2022.12.28. 소유권이전 · 교환) |
| 감정가 | 3,516,467,200원 |
| 최저매각가 | 1,723,069,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 유아이제삼십팔차유동화전문 유한회사 (변경 전: 중소기업은행) |
| 청구금액 | 2,526,863,126원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28. 을구 10번 · 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 컨테이너 제외 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2022.12.28. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며 백석리 산58-7 및 403-4 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권, 가압류 및 압류는 건물 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거 국민은행·농협 계열 근저당권과 여진숙의 별도 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
임차인 조사 명단에는 등재된 임차인이 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 공장·기숙사·창고의 실제 사용자를 현장에서 확인하기 전까지 점유자가 전혀 없거나 인도 부담이 없다고 확정해서는 안 됩니다. 조사된 임차인은 0명이며, 실제 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건은 감정가 3,516,467,200원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가격이 1,723,069,000원입니다. 숫자상으로는 감정가의 49% 수준이지만, 공장·토지의 실제 시장가치를 판단하려면 개별 토지의 이용 가능성, 건축물의 상태, 시설 활용도와 거래 사례를 함께 검토해야 합니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 3,516,467,200원 | 100% |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,723,069,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 1,206,148,300원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 844,303,810원 | 24.01% |
회차별 가격은 경매 시나리오 기준입니다. 향후 유찰 및 해당 가격으로의 매각 진행이 확정된 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,723,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 19,630,690원 |
| 1. 을구 10번 · 중소기업은행 근저당 | 2,760,000,000원 | 1,703,438,310원 |
| 2. 을구 14번 · 우리은행 근저당 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 · 여진숙 가압류 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 · 한영식 가압류 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 · 신한카드 가압류 | 5,468,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 19,630,690원을 제외한 1,703,438,310원이 선순위 중소기업은행 근저당에 배당되는 것으로 추정됩니다. 우리은행을 비롯한 후순위 채권자들은 배당받지 못하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
채권총액은 3,490,468,180원, 채권자 예상배당 합계는 1,703,438,310원, 예상 미배당액은 1,787,029,870원입니다. 이는 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정치이며, 매수인 인수액과는 구별됩니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정된 채권 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당액의 변화
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 1,723,069,000원 | 1,703,438,310원 | 1,787,029,870원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,206,148,300원 | 1,191,686,817원 | 2,298,781,363원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 844,303,810원 | 833,460,772원 | 2,657,007,408원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 파주읍 백석리 백석2리마을회관 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 가동·다동. 공장으로 이용 중입니다. 가동은 경량철골조 판넬지붕으로 1997.11.13. 사용승인되었고, 다동은 철근콘크리트조 스라브지붕으로 1999.02.27. 사용승인되었습니다.
- 나동·라동. 나동은 기숙사 및 화장실로 이용 중이며 경량철골조 판넬지붕으로 1997.11.13. 사용승인되었습니다. 라동은 창고로 이용 중이며 일반철골조 경사판넬지붕으로 2001.09.21. 사용승인되었습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다. 개별 설비의 가동상태와 유지보수 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지이용계획. 두 토지 모두 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 군사시설 관련 제한보호구역에 해당합니다. 산58-7에는 준보전산지, 403-4에는 성장관리계획구역(산업 Zone)이 기재되어 있습니다. 실제 활용계획에 따른 인허가 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 제시외 건물의 구체적 현황과 매각 제외 컨테이너의 위치는 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 공장·기숙사·창고 및 토지가 결합된 부동산으로 일반 주거용 부동산과는 수요층이 다를 수 있습니다. 비교 실거래와 실제 매수 수요가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정할 근거는 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실과 시장가격 대비 저렴하다는 판단을 구분하세요. 유사 공장·토지의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가격을 검토해야 합니다.
- 토지 등기 대조. 백석리 산58-7과 403-4의 등기부를 각각 확인하여 공동담보·말소기준·인수 가능 권리와 매각 범위가 일치하는지 점검하세요.
- 매각 대상 구분. 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건을 확인하되, 지상 컨테이너는 감정 및 매각에서 제외된다는 사실을 반영하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 조사 명단에는 임차인이 없지만 임대관계는 미상입니다. 공장·기숙사·창고의 사용 주체와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 및 인허가. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지 및 군사시설 관련 제한보호구역의 적용 범위를 확인하고 예정한 사업 용도로 활용할 수 있는지 검토하세요.
- 시설 상태 확인. 공장과 기숙사, 창고의 실제 구조·누수·설비·안전상태 및 유지보수 필요성을 현장 실사로 확인하세요.
- 배당 및 채권승계 확인. 신청채권자가 변경된 경위와 선순위 근저당권의 승계, 배당표상 중소기업은행 명의 배당과 현재 신청채권자 사이의 관계를 대조하세요.
- 세금·추가 비용. 압류권자인 파주시와 국의 체납 관련 사항, 실제 배당순위, 미납 공과금 및 취득 후 시설 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건물 및 토지 등기부를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 건물 등기상 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸할 예정이고, 예상 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조가 비교적 명확합니다. 다만 토지별 권리관계와 실제 점유는 추가 확인해야 합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가 3,516,467,200원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,723,069,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 여기에 공장·기숙사·창고라는 복합 이용상태, 토지이용 제한, 매각 제외 컨테이너, 신청채권자 변경에 따른 배당 귀속 확인 사항이 함께 존재합니다.
결론은 권리상 예상 인수 0원, 가격 메리트 미확인입니다. 감정가 대비 큰 할인율을 투자수익으로 연결하기 전에 실제 시장가격과 시설 활용 가능성, 매각 범위 및 점유관계를 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐보다 실제로 어떤 부동산을 취득하며, 그 자산을 얼마에 활용하거나 처분할 수 있느냐에 있습니다.
