인천지방법원 2024타경580873. 인천 미추홀구 학익동 시티필드 지1층 비11호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 내부에는 이동 가능한 각종 집기류 등이 쌓여 있는 것으로 기재돼 있습니다. 권리 흐름에서는 2023.04.21. 설정된 한국투자저축은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 참저축은행·하나은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 인수 권리는 0원입니다. 반면 감정가 422,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,648,000원까지 내려왔습니다. 이 정도의 반복 유찰은 단순 할인율보다 수요·사용성·환금성을 먼저 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경580873 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262, 지1층비11호 (학익동,시티필드) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 2022년 01월 27일 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 16층 건 내 지1층 비11호 |
| 소유자 | 주식회사시티필드 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 49,648,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 제공된 권리관계에서는 2023.04.21. 한국투자저축은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 참저축은행 근저당권, 하나은행 근저당권과 2024.12.13. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.10.12. 웰컴저축은행 가압류는 2023.11.30. 해제돼 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 11.76%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 422,000,000원, 현재 최저매각가는 49,648,000원으로 감정가의 11.76% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 이 할인율을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 최저가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 49,648,000원 | 7,731,645,664원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 34,753,600원 | 7,746,271,965원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 24,327,520원 | 7,756,510,375원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,293,664원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 3,000,000,000원 | 48,354,336원 |
| 2. 근저당 · 주식회사참저축은행 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 7,780,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 48,354,336원, 미배당액은 7,731,645,664원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다. 내부에는 이동 가능한 각종 집기류 등이 쌓여 있습니다.
- 입지. 인천미추홀경찰서 북서측 인근이며 주위는 공동주택·근린생활시설·공장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 인하대역이 소재합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역, 평지, 사다리형, 상업용 이용이며 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반공업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 11.76%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·인근 유사 지하 근린생활시설의 실제 거래·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이고 6회 유찰된 만큼 실제 임대수요와 영업 가능한 업종·동선·가시성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 이동 가능한 각종 집기류가 쌓여 있다고 기재돼 있으므로 점유·반출 상태와 실제 인도 여건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 각 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 원본 등기와 공동담보 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 배당요구, 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 환금성을 봐야 한다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 구조 자체는 단순한 편입니다. 다만 감정가 422,000,000원에서 6회 유찰돼 49,648,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내리기에는 근거가 부족합니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 데다, 지하층·공실·제2종근린생활시설이라는 특성과 반복 유찰이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 말소되는 권리보다 실제 사용성, 임대수요, 재매각 가능성을 얼마만큼 확인하느냐입니다.
