인천지방법원 2024타경580873. 인천 미추홀구 학익동 시티필드 지1층 비11호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다. 내부에는 이동 가능한 각종 집기류가 쌓여 있는 상태로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2023년 4월 21일 설정된 채권최고액 3,000,000,000원의 공동 근저당권이며, 그 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 후순위 담보권은 없습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 수요와 활용성입니다. 감정가 422,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 70,925,000원까지 내려왔다는 사실은 할인 폭과 동시에, 해당 가격대에서도 매수자가 쉽게 들어오지 않았다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경580873 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262, 지1층 비11호 (학익동, 시티필드) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 16층 건물 내 지1층 비11호 · 2022.01.27 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사시티필드 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 70,925,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 참저축은행 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 2022년 8월 30일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소되고, 주식회사시티필드 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 말소기준권리는 2023년 4월 21일의 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 한국투자저축은행·흥국저축은행·인성저축은행이며 채권최고액은 3,000,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 참저축은행 근저당권 2,500,000,000원, 하나은행 근저당권 2,280,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 웰컴저축은행의 가압류 2,000,000,000원은 2023년 12월 5일 이미 말소됐습니다. 각 근저당권은 공동담보목록이 기재된 권리이므로, 등기상 채권최고액을 이 호실 하나의 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다.
② 점유·이용 상태 — 공실이지만 내부 집기 확인 필요
| 임차인 | 임차인 없음 |
|---|---|
| 현황 | 공실 |
| 공부상 용도 | 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 내부 상태 | 이동 가능한 각종 집기류 등이 쌓여 있음 |
| 임대 관계 | 미상 |
| 위반건축물 | 표시 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가의 16.81%, 그래도 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저가는 70,925,000원으로 감정가 422,000,000원의 16.81% 수준입니다. 인수액이 없으므로 최저가와 권리상 실질취득액은 같습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 동일하지 않습니다. 특히 지하층 일반음식점용 공실은 가시성, 접근성, 실제 영업 가능성, 임대수요와 관리비 부담에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 70,925,000원 | 69,248,350원 | 9,710,751,650원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 49,647,500원 | 48,353,845원 | 9,731,646,155원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 34,753,250원 | 33,727,692원 | 9,746,272,308원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 49,647,500원, 34,753,250원으로 낮아지지만, 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 선순위 채권자에게 배당되는 금액은 감소하고 총 미배당은 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이며 매수인 승계액은 아니지만, 채권 규모가 크다는 이유만으로 물건의 영업가치나 환금성이 좋아지는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,676,650원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 3,000,000,000원 | 69,248,350원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 참저축은행 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 하나은행 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,676,650원을 제외한 69,248,350원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액은 9,780,000,000원, 채권자 총 미배당은 9,710,751,650원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천미추홀경찰서 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 공장이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 인하대역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측 폭 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2022년 1월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물로, 외벽은 페어글라스·복합판넬 마감이며 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 7,356.0㎡, 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 환금성. 지하층·일반음식점 용도·공실·5회 유찰이 겹칩니다. 권리가 단순하더라도 재임대와 재매각의 난도는 별도로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 조사 당시 공실이더라도 매각기일 전 출입 상태와 실제 점유 변동을 다시 확인하세요.
- 집기류 소유관계. 내부에 쌓인 이동식 집기류가 매각 대상인지, 제3자 소유인지, 반출·폐기 비용이 발생하는지 확인하세요.
- 용도와 영업 가능성. 공부상 일반음식점 용도이므로 해당 호실에서 가능한 업종, 환기·배수·소방 상태와 인허가 조건을 확인하세요.
- 지하층 상품성. 외부 노출, 진입 동선, 주차, 간판 설치 가능성, 호실 경계와 공용부 접근성을 현장에서 확인하세요.
- 수익성 검증. 감정가 할인율 대신 인근 동일 용도 지하층 매매가·보증금·임대료·공실 기간·관리비를 기준으로 응찰가를 계산하세요.
- 공동담보 해석. 3건의 근저당권은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 전체 채권최고액을 이 호실 단독가치와 직접 비교하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 공용부분 부담 및 명도·정리 비용을 별도로 조회하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 자산은 쉽지 않다
이 물건은 임차인 없음, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸로 등기상 구조는 단순합니다. 그러나 감정가 422,000,000원에서 5회 유찰돼 70,925,000원까지 내려온 지하 일반음식점용 공실입니다. 권리상 실질취득액은 70,925,000원으로 명확하지만, 그 금액이 시장가치보다 낮은지는 별개의 문제입니다.
현장 활용성과 임대수요가 확인되지 않은 상태에서 감정가의 16.81%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 내부 집기류 처리, 업종 인허가, 관리비, 지하층 접근성과 인근 동일 용도 거래·임대 수준을 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 보수적 검증. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 실제로 사용할 사람과 다시 살 사람이 있는지입니다.