554,680,000원
의정부지방법원 2025타경65144. 백석화이트스톤주건축물 제1동 1층 101호로, 사건상 용도는 대지이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(상호명: 과채육)입니다. 소유자 나명길은 2024.09.04. 거래가액 1,192,875,840원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 평택축산업협동조합 명의 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국세 압류 3건·천지농업협동조합 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 과채육으로 조사됐습니다. 101호 전부를 주거로 사용하고, 보증금 11,000,000원, 월차임 2,300,000원이며 2025.03.17. 전입했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2026.04.10.에 했으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1297 백석화이트스톤주건축물 제1동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 강석로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호명 : 과채육) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 중 1층 101호 · 사용승인일 2023.12.11. |
| 소유자 | 나명길 · 2024.09.04. 소유권이전 · 거래가액 1,192,875,840원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,132,000,000원 / 554,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 727,260,374원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.12.20. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.09.04. 나명길에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 인천세무서장·화성세무서장·고양세무서장 관련 압류 3건, 천지농업협동조합의 10,000,000원 가압류와 2025.12.17. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 과채육 | 101호 전부 · 주거 | 11,000,000원 | 2,300,000원 | 2025.03.17. | 2026.04.10. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 문제는 없습니다. 전입신고가 2025.03.17.로 말소기준일 2024.09.04.보다 늦어 대항력은 없고, 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 유무는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 1,132,000,000원이고 현재 최저매각가는 554,680,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가 49% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없기 때문에 554,680,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리 인수가 0원이라 실질취득액은 최저가와 같은 554,680,000원이지만, 이는 어디까지나 권리상 추가 인수액이 없다는 의미이지 가격 메리트가 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 554,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,946,800원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 840,000,000원 | 546,733,200원 |
| 3. 가압류 · 천지농업협동조합 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권총액 850,000,000원 중 546,733,200원이 배당되고 미배당액은 303,266,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 백석동, 3호선 백석역 북서측 인근으로 단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 3호선 백석역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이며 상호명은 과채육입니다. 주거용 아파트가 아니므로 상가 수요와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20m, 북서측 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,234.6㎡, 공시지가 3,715,000원/㎡이며 감정요항표에서는 세장형 업무·상업용 건부지로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 2023.12.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 554,680,000원이 싸다는 전제부터 두지 말고 인근 1층 근린생활시설 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 과채육은 대항력이 없지만 실제 점유 중입니다. 배당요구를 했더라도 명도 일정과 영업시설 인도 문제를 확인해야 합니다.
- 확정일자. 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
- 국세. 인천세무서장·화성세무서장·고양세무서장 관련 압류 3건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권총액 850,000,000원에 비해 배당액은 546,733,200원이고 미배당액은 303,266,800원입니다.
- 상가 환금성. 근린생활시설은 동일 단지 아파트처럼 거래가격을 단순 비교하기 어렵기 때문에 백석역 인근 상권·임대료·공실 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.04. 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 과채육의 전입은 2025.03.17.이라 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 1,132,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 554,680,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 국세 압류 3건의 당해세 여부, 근린생활시설의 실제 임대수익과 상권, 점유자 명도까지 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.
