의정부지방법원 2025타경65219. 고양시 덕양구 신원동 신원마을호반베르디움9단지 906동 16층 1601호 아파트입니다. 소유자 강기원은 2013.08.30. 거래가액 500,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 신한은행·흥국생명보험·투게더앱스·연합파트너스대부 명의의 근저당과 여러 차례 경매개시결정이 있었지만 해당 등기들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2025.10.01. 주식회사경인대부의 근저당권 672,000,000원입니다.
그 뒤 같은 날 주식회사경인대부 명의로 전세금 30,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2025.12.23. 경인대부가 현재 사건의 임의경매개시결정을 등기했습니다. 2026.05.21.에는 경인대부 근저당권부채권에 대해 김갑실 명의의 질권이 설정됐습니다. 말소기준보다 뒤에 형성된 권리관계이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65219 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 신원동 658 신원마을호반베르디움9단지 906동 16층1601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 16층 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2012.07.04. |
| 소유자 | 강기원 · 2013.08.30. 거래가액 500,000,000원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 733,000,000원 / 513,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 489,747,577원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 경인대부 근저당
실제 임차인 0명. 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 등기된 전세권자는 일반 주거 임차인이 아니라 주식회사경인대부이고, 전세금은 30,000,000원입니다. 이 전세권은 말소기준 근저당과 같은 날 뒤이어 접수됐으며 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 733,000,000원, 현재 최저매각가는 513,100,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차에서 권리상 실질취득액도 513,100,000원입니다.
다만 이 사건에서는 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래를 이용한 직접 비교를 할 수 없으므로, 70%라는 유찰률만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 단순하지만 가격 적정성은 현장 시세와 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,531,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사경인대부 | 672,000,000원 | 505,569,000원 |
| 3. 을구 10번 전세권 · 주식회사경인대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 702,000,000원, 예상 배당액은 505,569,000원, 미배당은 196,431,000원입니다. 집행비용 7,531,000원을 포함하면 매각대금 513,100,000원이 모두 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 513,100,000원 | 505,569,000원 | 196,431,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 359,170,000원 | 353,341,620원 | 348,658,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 251,418,999원 | 247,099,133원 | 454,900,867원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 489,747,577원에 대해 배당 시뮬레이션상 신청채권이 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 2회 유찰 시 매각가 359,170,000원에서는 배당액이 353,341,620원, 3회 유찰 시 매각가 251,418,999원에서는 247,099,133원으로 줄어 신청채권도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신원중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·각급학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 16층 1601호이며 사용승인일은 2012.07.04.입니다. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·대로2류 접합·과밀억제권역·택지개발지구이며, 2025.08.26. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 9번 주식회사경인대부 근저당권, 2025.10.01. 접수 내용을 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 전세권 확인. 같은 날 설정된 경인대부 전세권은 전세금 30,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부, 존속기간은 2025.10.01.부터 2027.10.01.까지입니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
- 질권 확인. 2026.05.21. 김갑실 명의의 9번 근저당권부채권 질권설정이 있으므로 매각 후 말소 처리 관계를 원본에서 재확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 동일 단지·동일 유형 최근 거래와 현재 매물을 별도로 비교하세요.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 명도 필요 여부는 현장에서 최종 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2025.10.01. 경인대부 근저당 672,000,000원이고, 실제 임차인은 0명이며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 1회 유찰 후 513,100,000원으로 감정가 733,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
다만 권리상 안전하다는 것과 가격이 싸다는 것은 다른 문제입니다. 현재 자료만으로 최근 실거래 대비 할인 정도를 확정할 수 없으므로, 응찰 판단의 마지막 단계는 동일 단지 최근 거래와 현재 매물의 대조입니다. 이 사건은 “인수 위험은 낮고, 가격 검증이 남아 있는 아파트”로 보는 것이 가장 정확합니다.
