서울남부지방법원 2026타경7. 마곡센트럴타워1 제2층 제215호 근린시설입니다. 감정평가상 현재 제2종근린생활시설(휴게음식점), 상호 기후로 이용 중입니다. 권리관계의 기준점은 2016.10.20 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 788,400,000원입니다. 2026.01.14 국민은행이 임의경매를 신청했고 청구액은 673,334,395원입니다.

등기상 큰 반전은 없습니다. 2025.12.22 강서구 압류가 있었지만 2026.01.07 해제로 이미 말소됐고, 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인 정회수의 전입신고일도 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수되는 권리는 없다

2016.09.09 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 이후 말소됐고, 2016.10.20 진재주 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됩니다. 이후 압류는 이미 해제로 말소됐으며, 2026.01.14 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 보증금 10,000,000원, 대항력 없음

정회수의 전입신고는 말소기준권리인 2016.10.20 국민은행 근저당보다 뒤인 2024.04.11입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 2026.03.27 배당요구는 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 현황 핵심 — 215호와 인접 호를 통합 사용

매각물건명세서에는 현황상 호수 표기가 없고, 내부 경계벽을 철거하고 출입문을 하나로 하여 기후라는 상호로 목록 1·2를 통합 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정인의 사실조회 회신상 구조상·이용상 외벽은 존재하고 각 전유부분의 위치와 면적은 도면 등에 의해 특정할 수 있으며, 경계벽과 출입문의 복원은 용이할 것으로 판단됐습니다.

또한 집합건물 등기사항전부증명서에는 대지권 등기가 경료돼 있으나 토지대장에는 대지권 등기사항이 등재돼 있지 않고, 토지 등기사항전부증명서에서는 대지권에 대응하는 토지 공유지분을 보유한 것으로 확인됐습니다. 단순히 ‘대지권 없음’으로 볼 자료는 아니지만, 등기부·토지대장·토지등기의 표시를 서로 대조할 사항입니다.

④ 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 시세 비교 근거가 없다

감정가는 1,291,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 1,032,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 20% 내려왔다는 사실만으로 현재 가격이 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 제공된 배당 계산상 국민은행 채권최고액 788,400,000원이 전액 배당되지만, 3회 유찰 시나리오에서는 136,417,920원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 채권자 측 배당 부족분이며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,032,800,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 12,728,000원, 국민은행 근저당 788,400,000원, 소유자 잔여 231,672,000원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 발산역 서측 인근으로, 주위에 업무시설·근린생활시설·아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 5호선 발산역·마곡역이 소재합니다.
• 이용상태. 기준시점 현재 제2종근린생활시설(휴게음식점), 상호 기후로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상12층 건물이며 사용승인일은 2016.09.01입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 에스컬레이터, 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 토지면적은 2,715.3㎡, 공시지가는 11,330,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측 약 40미터, 동측 약 25미터, 북측 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인. 정회수의 전입일 2024.04.11과 말소기준 2016.10.20을 다시 대조하고, 배당요구일 2026.03.27 및 확정일자 여부를 원문에서 확인합니다.
• 통합사용. 현황상 목록 1·2의 경계벽이 철거돼 하나의 점포로 사용 중이므로 실제 경계·출입구·복원 상태를 확인합니다.
• 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 각 목록의 등기·도면을 대조합니다.
• 공동담보. 국민은행 근저당에는 마곡센트럴타워1 제2층 제216호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기 내용을 함께 확인합니다.
• 대지권 표시. 집합건물 등기에는 대지권이 있으나 토지대장 표시와 차이가 있으므로 토지등기상 대응 공유지분까지 확인합니다.
• 가격. 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 실제 거래·임대 조건을 별도로 확인합니다.
• 배당. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당요구 종기 서류와 배당관계를 재확인합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 현황과 가격은 확인이 필요하다

이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2016.10.20 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 정회수의 전입은 2024.04.11로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 회차와 이후 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 낙찰가 외 보증금을 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.

반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 1,032,800,000원은 감정가의 80%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 여기에 현황상 215호와 인접 전유부분이 통합 이용 중이고, 대지권 표시도 관련 장부 간 확인할 사항이 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 검증 전 보류, 현황은 현장 확인 필수입니다.