서울남부지방법원 2026타경7. 서울 강서구 마곡동 마곡센트럴타워1 제2층 제215호에 관한 경매입니다. 감정가 1,291,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 826,240,000원입니다. 소유자는 진재주이며, 국민은행이 청구액 673,334,395원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 국민은행의 2016년 근저당권으로, 채권최고액은 788,400,000원입니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 신탁등기와 강서구 압류는 이미 말소됐고, 국민은행 근저당권 및 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리 소멸과 점포의 독립적 사용 가능성은 별개의 문제입니다. 215호와 216호를 하나로 사용하고 있다는 점, 일괄매각이라는 점, 대지권 공부의 기재 차이를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경7 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 774-4 마곡센트럴타워1 제2층 제215호 도로명주소: 서울특별시 강서구 공항대로 227 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 상호 '기후' |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상12층 · 제2층 사용승인일 2016.09.01 |
| 소유자 | 진재주 · 단독소유 |
| 감정가 | 1,291,000,000원 |
| 최저매각가 | 826,240,000원 · 감정가의 64% · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 673,334,395원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 215호와 216호 통합 이용 중 |
| 공동담보 | 마곡센트럴타워1 제2층 제216호 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2016.10.20 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 788,400,000원이며 공동담보로 제216호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
2016년 무궁화신탁 명의 소유권보존 및 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2025.12.22 강서구 압류 역시 2026.01.07 해제로 말소되었습니다. 따라서 해당 압류를 현재 존속하는 인수권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정회수 점유 부분 미상 |
2024.04.11 | 10,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
실제 임차인은 정회수 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 전입신고일은 2024.04.11로 국민은행 근저당 설정일인 2016.10.20보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리분석에서는 대항력이 없는 임차인으로 판정되어 있으며, 매수인의 보증금 인수액으로 합산하지 않습니다.
정회수는 2026.03.27 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았으므로 배당요구를 했다는 이유만으로 우선변제권이 확정되거나 보증금 전액이 배당된다고 단정할 수 없습니다. 현재 예상배당표에도 임차인 배당은 별도로 반영되어 있지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 64%가 곧 저가는 아니다
감정가 1,291,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 826,240,000원입니다. 감정가 대비 비율은 64%입니다. 그러나 감정가는 실거래 시세와 동일하지 않습니다.
현재 동일 건물의 비교 가능한 실거래 평균, 최근 거래 및 가격 추세를 확인할 수 없어 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 경계벽을 철거한 통합상가로서 독립 점포의 가격과 통합 점포의 가격을 구분해 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세 차익이나 가격 메리트를 인정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
826,240,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% |
660,992,000원 | 136,417,920원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% |
528,793,600원 | 267,294,336원 | 0원 |
회차별 금액과 미배당액은 제시된 시나리오를 기준으로 합니다. 실제 매각가와 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 826,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,662,400원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 788,400,000원 | 788,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,177,600원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%를 적용한 추정치입니다. 국민은행 배당은 채권최고액 788,400,000원을 기준으로 계산했습니다. 신청채권자의 청구액은 673,334,395원으로 별도 기재되어 있습니다. 위 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 미반영한 계산이며, 실제 채권액 및 배당순위 확인 결과에 따라 국민은행 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액은 확정된 지급액이 아닙니다.
⑤ 통합상가·대지권 — 이 사건의 핵심 확인사항
이 물건의 중요한 특징은 215호와 216호가 하나의 영업장으로 이용된다는 점입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 조건과 함께 경계벽 철거 및 출입문 통합 사실이 기재되어 있습니다. 감정인은 구조상 외벽이 존재하고 전유부분의 위치와 면적을 도면으로 특정할 수 있어 개별 호수로서 단독효용가치가 있다고 판단했습니다.
- 일괄매각 범위. 목록1·2가 함께 매각됩니다. 제215호와 제216호의 구성 및 권리관계를 매각물건명세서 원본과 각각 대조해야 합니다.
- 경계벽 철거. 현재 두 전유부분은 경계벽을 철거하고 하나의 점포로 이용 중입니다. 개별 점포로 분리할 경우의 구조와 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 출입문 통합. 출입문을 하나로 사용하고 있으며 현황상 호수 표기도 없습니다. 감정인은 경계벽과 출입문의 복원이 용이할 것으로 판단했습니다.
- 개별 효용. 감정인은 2026.06.04 사실조회 회신에서 개별 호수로서 단독효용가치가 있다고 판단했습니다. 이는 실제 분리공사비나 독립 임대수익을 확정한 것은 아닙니다.
- 대지권 기재 차이. 목록1·2는 집합건물 등기사항전부증명서상 대지권 등기가 경료되어 있지만, 토지대장에는 대지권 등기사항이 기재되어 있지 않습니다. 토지 등기사항전부증명서에서는 대지권에 대응하는 토지 공유지분 보유가 확인되었습니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당에 제216호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상과 공동담보 대상의 일치 여부 및 각 호별 등기내용을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 발산역 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 업무시설, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 5호선 발산역과 마곡역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.09.01 사용승인된 지하3층·지상12층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 에스컬레이터 및 지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 40미터, 동측 약 25미터, 북측 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 마곡도시개발사업 지구단위계획구역에 속합니다. 공항 관련 중요시설물보호지구와 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항도 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적 2,715.3㎡, 공시지가 11,330,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 면적은 개별 점포의 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 발산역 인근 상업지역이라는 입지와 별개로, 해당 점포의 실제 거래가격·임대료·공실 수준을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다. 통합 사용 상태 및 개별 호수 분리 가능성도 매각·임대 전략에 영향을 줄 수 있습니다.
감정요항표에 기재된 토지거래계약 허가구역은 대상자와 용도가 특정되어 있고 지정기간도 서로 다릅니다. 본건의 근린시설 취득에 해당 규제가 적용되는지는 별도로 확인해야 하며, 주거용 부동산을 대상으로 한 기재를 근린시설에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 동일 건물과 인근 유사 근린시설의 최근 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 낙찰을 단정하지 마세요.
- 매각목록 원본. 일괄매각되는 215호와 216호의 전유부분, 대지권 및 권리관계를 각각 확인하세요.
- 통합 영업장. '기후' 점포의 실제 사용범위와 영업장 점유관계를 확인하고, 분리 사용 시 경계벽 및 출입문 복원 범위를 점검하세요.
- 임차인 확인. 정회수의 보증금 10,000,000원, 배당요구일 2026.03.27 및 점유범위를 확인하세요. 우선변제권과 최우선변제 적용 여부는 원본 서류로 검증해야 합니다.
- 대지권 대조. 집합건물 등기사항전부증명서와 토지대장, 토지 등기사항전부증명서를 함께 확인하고 대응하는 공유지분을 검토하세요.
- 공동담보 및 배당. 국민은행 근저당의 제216호 공동담보 관계와 실제 채권액을 확인하세요. 추정 배당표의 잔여액을 확정액으로 판단하지 마세요.
- 임대수익 검증. 실제 임대료·관리비·공실 가능성 및 통합점포의 임대수요를 확인하세요. 임대수익이 검증되기 전에는 수익률을 가정하지 마세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분과 당해세 등 우선채권의 존재 및 금액을 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경 여부를 법원 공고로 재확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 아직 보류”
서울남부지방법원 2026타경7은 국민은행 근저당을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 확인된 실제 임차인은 정회수 1명이며, 말소기준보다 늦은 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 등기 권리의 소멸이 곧바로 좋은 매수가격을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 감정가 1,291,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 826,240,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 저가 여부를 판단하기 어렵습니다.
특히 215호와 216호의 통합 이용·일괄매각·대지권 공부 기재 차이가 중요한 검토 대상입니다. 감정인의 개별 효용 판단이 존재하더라도 실제 분리 가능성과 비용, 점유관계 및 임대수익은 별도로 검증해야 합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 제한적이나, 가격 및 물건 구조에 대한 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 부여하기보다 매각목록·대지권·임차관계 원본을 대조하고, 실제 시장가격과 수익성을 확인한 후 입찰가격을 판단해야 합니다.
