서울남부지방법원 2026타경12. 구로구 오류동 현대썬앤빌구로 제9층 제915호로, 전용 14.064㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 말소기준은 2014.06.30. 설정된 하나은행 근저당권 67,200,000원입니다. 이후 등기된 근로복지공단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 76,000,000원에서 1회 유찰된 60,800,000원입니다. 등기상 채권이 매각대금으로 전액 변제되지 않더라도 그 미배당 채무가 낙찰자에게 이전되는 구조는 아니며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리 안전성과 별개로 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 점유자와 전입 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경12 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제9층 제915호 도로명: 서울특별시 구로구 경인로19가길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 14.064㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층 건물 내 제9층 · 사용승인일 2014.05.14. |
| 소유자 | 이승희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 60,800,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 50,200,942원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
2014.05.26. 코람코자산신탁 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 이미 말소됐고, 2014.06.30. 이승희 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2015.11.19. 회사합병에 따른 근저당권 이전은 기존 기준권리의 승계입니다.
말소기준권리보다 늦은 근로복지공단 가압류 31,414,680원, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 은평세무서장 처분의 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가에서는 채권 미배당이 발생하지만, 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개의 문제입니다. 이 사건의 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세도 반영
썬앤빌 전용 14.06㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 74,083,333원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건의 평균은 72,875,000원, 최신 거래는 2026.06. 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.06㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 14.06㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 14.06㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.06㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 2025.05 | 14.06㎡ | 16 | 73,000,000원 |
| 2025.02 | 14.06㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.01 | 14.06㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 14.06㎡ | 14 | 73,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.06㎡ | 12건 | 74,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.06㎡ | 8건 | 72,875,000원 |
현재 최저가 60,800,000원은 전체 평균의 82.1%, 최근 12개월 평균의 83.4%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 60,800,000원이며, 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래 흐름은 이전 기간 대비 -4.7%로 하락했으므로 전체 평균만 보고 가격 메리트를 확대 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,494,400원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 67,200,000원 | 59,305,600원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 31,414,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 98,614,680원 중 59,305,600원이 배당되고 미배당액은 39,309,080원으로 추정됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 채권 미배당이 발생해도 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 부족과 인수액
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 60,800,000원 | 39,309,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 48,640,000원 | 51,250,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 38,912,000원 | 60,803,096원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 14.064㎡의 도시형생활주택으로 이용 중이며, 17층 건물 내 제9층 제915호입니다.
- 입지. 서울오류초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 오피스텔과 근린생활시설이 섞인 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류역이 있어 교통여건이 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스, 화재탐지와 기계식주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 단지·거래. 썬앤빌은 200세대이며 전용 14.06㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 72,875,000원이고 추세는 -4.7%입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함되며, 공시지가는 5,864,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대, 확정일자 및 보증금 유무를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2014.06.30. 하나은행 근저당권과 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 74,083,333원보다 최근 12개월 평균 72,875,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전 기간보다 -4.7% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 시세 아래라는 사실과 시장 하락을 함께 반영하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가서상 상세 이용상태는 내부구조도를 참조하도록 되어 있으므로 실제 내부 상태와 수리 범위를 확인하세요.
- 기계식주차장 확인. 이용 가능 여부와 운영 조건을 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 대상, 지정기간과 본건 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 배당요구와 조세채권을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 하락 추세와 함께 판단
이 물건은 2014.06.30. 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류·압류가 소멸하고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원인 소멸형 구조입니다. 현재 실질취득 60,800,000원은 최근 12개월 평균 72,875,000원의 83.4%로 최근 실거래보다 낮습니다.
그러나 최근 거래 흐름이 -4.7% 하락했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 등기상 권리는 통과, 가격은 조건부 검토입니다. 전용 14.064㎡ 도시형생활주택의 실제 점유관계와 내부 상태, 임대수요를 확인한 뒤 현재 할인폭이 충분한지 판단해야 합니다.
