서울남부지방법원 2026타경12. 구로구 오류동 ‘현대썬앤빌구로’ 9층 915호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 14.064㎡ 소형 주택입니다. 권리구조의 중심은 2014.06.30 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 67,200,000원)입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 근로복지공단 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 76,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 48,640,000원까지 내려왔습니다. 실거래 비교에서 더 중요한 최근 12개월 동일면적 평균은 72,875,000원, 최신 거래는 75,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.7% 수준이라 가격 간격 자체는 큽니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.7% 낮은 흐름이어서, 과거 전체 평균 74,083,333원만 보고 시세를 높게 잡는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경12 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제9층 제915호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 14.064㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건 내 9층 |
| 소유자 | 이승희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 48,640,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 50,200,942원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.06.30 하나은행 근저당권입니다. 2022.05.27 근로복지공단 가압류, 2026.01.21 임의경매개시결정, 2026.04.14 국민건강보험공단 압류, 2026.05.19 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기부상 2014년 신탁 및 금지사항등기는 이미 말소됐고, 소유권은 이승희에게 이전돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
‘썬앤빌’ 동일면적 14.06㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 74,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 8건 평균 72,875,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.7%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.06㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 14.06㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 14.06㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.06㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 2025.05 | 14.06㎡ | 16 | 73,000,000원 |
| 2025.02 | 14.06㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.01 | 14.06㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 14.06㎡ | 14 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.06㎡ | 8건 | 72,875,000원 |
현재 최저매각가 48,640,000원은 최근 12개월 평균의 66.7%입니다. 최신 2026.06 거래 75,000,000원과도 상당한 가격 간격이 있습니다. 따라서 현재 회차는 최저가 기준으로는 최근 실거래보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,275,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 67,200,000원 | 47,364,480원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 31,414,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 98,614,680원 중 47,364,480원이 배당되고, 미배당액은 51,250,200원입니다. 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 48,640,000원 | 47,364,480원 | 51,250,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 38,912,000원 | 37,811,584원 | 60,803,096원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 31,129,600원 | 30,169,267원 | 68,445,413원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 매수인의 승계부담이 증가하는 구조가 아니라, 입찰가격과 환금성의 균형이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 2014.05.14 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스, 화재탐지, 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 확인되지만 전용 14.064㎡의 소형 주택이고 현재 경매는 2회 유찰 상태라, 매도 시 수요층의 폭을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입관계와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 74,083,333원보다 최근 12개월 평균 72,875,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -4.7%이므로 현재 할인폭을 그대로 미래 매각차익으로 해석하면 안 됩니다.
- 소형 주택 환금성. 전용 14.064㎡ 도시형생활주택은 일반적인 중형 주거상품과 수요층이 다릅니다. 동일면적 거래 빈도와 임대수요를 따로 점검하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 매각기일 2026.10.01 기준 관련 허가구역 지정 내용이 있으므로 적용 범위와 절차를 원문으로 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 체납관리비와 조세채권을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 변수는 환금성”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014년 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가 48,640,000원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 동일면적 평균 72,875,000원의 66.7%로 내려와 실거래와의 간격이 분명합니다. 동시에 최근 시세는 -4.7% 흐름이고 이미 2회 유찰됐습니다. 이 물건은 ‘인수 위험을 해결해야 하는 사건’이라기보다, 소형 도시형생활주택의 실제 환금성과 현재 할인폭이 맞는지를 확인하는 사건에 가깝습니다.
