의정부지방법원 2026타경276. 고양시 일산동구 풍동에 있는 전용 56.93㎡ 규모의 다세대주택으로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정용희이고, 말소기준은 2019.05.17 설정된 수협은행 근저당권 264,000,000원입니다. 이후의 삼성카드 가압류 5,046,461원, 주식회사 솔림헬프자산관리대부 가압류 5,597,984원과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
경기신용보증재단의 20,000,000원 가압류도 2023.09.14 해제로 이미 말소됐습니다. 등기상 매수인이 이어받을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 562-20 2동 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 56.93㎡ · 지상4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 정용희 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 200,549,365원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.05.17 수협은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 현재 남아 있는 삼성카드·솔림헬프자산관리대부 가압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시 채권자 전체 미배당액은 61,482,445원이 발생하지만, 이는 채권자의 회수 부족분일 뿐 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수 구조는 없고, 배당 시나리오에서도 모든 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있어 실제 점유관계 확인은 별도 절차로 남습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 할인 폭이 크다
비교 대상은 삼성캐슬풍동3차(101동~103동), 전용 56.93㎡입니다. 거래 표본은 6건이고 전체 평균은 360,500,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가·저가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.01의 455,000,000원 1건이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 33.2% 상승한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 56.93㎡ | 4 | 455,000,000원 |
| 2022.04 | 56.93㎡ | 3 | 319,000,000원 |
| 2022.01 | 56.93㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 56.93㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 56.93㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2021.06 | 56.93㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.93㎡ | 6건 | 360,500,000원 |
현재 최저매각가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 455,000,000원의 47.7%입니다. 최근 거래가 한 건뿐이라는 표본 한계는 있지만, 감정가 310,000,000원보다도 낮고 최근 거래가와의 차이가 큰 만큼 권리 인수 0원을 전제로 한 가격 여유는 분명한 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 264,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,046,461원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 솔림헬프자산관리대부 | 5,597,984원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 274,644,445원 중 213,162,000원이 배당되고 61,482,445원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 61,482,445원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 125,671,045원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 170,603,065원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 61,482,445원에서 125,671,045원, 170,603,065원으로 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 채권 회수 부족이 낙찰자에게 전가되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산초등학교 북서측 인근이며 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장 및 경의중앙선 풍산역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·소화·난방·승강기시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 도시형생활주택 3개동의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,555,000원/㎡이며 토지면적은 715.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 25세대 규모이고 경매 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%로 집계돼, 가격 할인과 별도로 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 동·호수 대조. 공부상 ‘2동’과 현황 명판 ‘102’의 차이를 등기·건축물·현장에서 직접 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2019.05.17 수협은행 근저당과 이후 권리의 순위를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 455,000,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 개별 층·상태를 비교하세요.
- 환금성. 25세대 소규모 단지와 평균 4.0회 유찰·매각률 0.0% 통계를 감안해 향후 재매각 기간을 보수적으로 판단하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력적이지만 환금성 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 수협은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 부족액이 생겨도 매수인 인수는 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 최저가 217,000,000원이 최근 거래 455,000,000원의 47.7%여서 큰 폭의 할인 구간입니다.
다만 최근 12개월 실거래가 1건뿐이고, 총 25세대의 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 4.0회 유찰·매각률 0.0%가 기록돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리와 가격은 긍정적이지만, 환금성과 실제 점유·동 표시를 확인해야 하는 물건”으로 보는 편이 데이터에 가장 부합합니다.
