서울남부지방법원 2026타경17. 마곡엠밸리9단지 판매시설3동 1층 101호로, 감정평가 기준 현재 판매시설(편의점)으로 이용 중입니다. 소유자 이승혁은 2022년 매매가 999,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 864,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 정재웅의 근저당, 국세·지방세 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 단순해도 현장 점유관계는 별개입니다. 감정요항표에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있고 실제 이용 상태는 GS25 편의점입니다. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 실제 영업주체·점유원인·보증금·사업자등록 및 대항요건은 별도로 확인해야 합니다. 또한 지적 미정리 상태로 대지권 미등기이나 적정대지권을 포함해 감정평가된 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경17 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 744 마곡엠밸리9단지 제판매시설3동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 판매시설(편의점) · 제1층 제101호 |
| 소유자 | 이승혁 · 2022.09.02 소유권이전 · 거래가액 999,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,000,000원 / 691,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 745,348,676원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.09.02 농협은행주식회사 근저당권입니다. 후순위인 정재웅 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.04.27 중소기업은행 근저당권은 2022.09.02 이미 말소됐고, 2025.02.20 중소기업은행 가압류도 2025.05.28 말소됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 단지 주택 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
현재 최저매각가는 691,200,000원으로 감정가 1,080,000,000원의 64%입니다. 다만 제공된 최근 실거래 12건은 마곡엠밸리9단지의 주택 거래이며, 대상 물건은 판매시설입니다. 또한 비교대상 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 단지의 주택 가격 수준을 보여주는 참고자료일 뿐, 이 판매시설이 시세보다 싸거나 비싸다는 직접 근거로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.86㎡ | 13 | 1,560,000,000원 |
| 2026.07 | 84.65㎡ | 2 | 1,730,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 15 | 1,650,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 1,740,000,000원 |
| 2026.05 | 59.86㎡ | 6 | 1,450,000,000원 |
| 2026.05 | 59.86㎡ | 6 | 1,450,000,000원 |
| 2026.05 | 59.86㎡ | 14 | 1,525,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 5 | 1,530,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 11 | 1,550,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 2 | 1,300,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 7 | 1,425,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 14 | 1,460,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 1,530,833,333원 |
주택 실거래의 최근 12건 평균은 1,530,833,333원, 최신 거래는 2026.08 1,560,000,000원입니다. 수치만 놓으면 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 45.2%이지만, 대상은 판매시설이고 비교자료는 주택이므로 이 45.2%를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 상가의 전용면적·임대수익·보증금·월세·상권·공실률 등 직접 비교자료가 확인돼야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 691,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,312,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 864,000,000원 | 681,888,000원 |
| 3. 근저당 · 정재웅 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,214,000,000원 중 예상배당은 681,888,000원으로, 532,112,000원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 청구액 745,348,676원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나 국세·지방세 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 가격이 내려가면 채권 미회수는 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 691,200,000원 | 681,888,000원 | 532,112,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 552,960,000원 | 545,030,400원 | 668,969,600원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 442,368,000원 | 435,544,320원 | 778,455,680원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항초등학교 남서측 인근으로 아파트·관공서·근린생활시설 등이 위치하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 송정역·마곡역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 판매시설인 편의점으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 남측과 서측으로 광대로에 접합니다.
- 대지권. 지적 미정리 상태로 대지권 미등기이나 적정대지권을 포함해 감정평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕이며 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. GS25 편의점의 실제 운영주체와 소유자와의 관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금·월세·점유개시 시점을 확인하세요.
- 사업자등록·대항요건 확인. 판매시설 점유자의 사업자등록 및 대항요건이 있는지 매각물건명세서와 현황을 직접 대조하세요.
- 대지권 확인. 지적 미정리로 대지권 미등기 상태이므로 2026.03.18 강서구청 사실조회 회신 내용과 향후 대지권 등기 가능성을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 상가 시세 별도 조사. 단지 아파트 실거래를 이 판매시설의 시세로 사용하지 말고, 동일 상권·유사 판매시설의 실제 매매가와 임대수익 자료를 별도로 확인하세요.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 채권 미배당 532,112,000원이 발생합니다. 후순위 채권자의 이해관계와 점유·명도 상황을 함께 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 점유와 대지권
이 물건은 등기부만 보면 말소기준이 분명합니다. 2022.09.02 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현장은 판매시설인 GS25 편의점으로 사용 중이고 임대관계가 미상이며, 지적 미정리로 대지권도 미등기입니다.
현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 대상 상가가 아닌 단지 주택 거래입니다. 따라서 “감정가 대비 64%”나 “주택 실거래 평균 대비 45.2%”만 보고 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 이 사건의 핵심은 등기 말소 여부보다 실제 점유관계·임대차·대지권과 상가 자체의 수익가치를 확인하는 데 있습니다.
