서울남부지방법원 2026타경17. 마곡엠밸리9단지 제판매시설3동 제1층 제101호로, 감정평가 당시 판매시설(편의점)으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 이승혁은 2022.09.02. 소유권이전 등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 999,000,000원입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 864,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 경매에서 권리 소멸 여부를 가르는 말소기준권리입니다.
이후 설정된 정재웅의 근저당권과 강서구·국의 압류, 경매개시결정 등은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 순서만 보면 비교적 정리가 쉽습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 대지권 미등기와 실제 점유·임대관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경17 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 744 마곡엠밸리9단지 제판매시설3동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 판매시설 · 편의점 이용 중 |
| 소유자 | 이승혁 (2022.09.02. 소유권이전, 거래가액 999,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,000,000원 / 864,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 745,348,676원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 대지권 | 지적 미정리 상태로 대지권 미등기 · 적정대지권을 포함하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행
말소기준은 2022.09.02. 을구 3번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 864,000,000원이며 채무자는 이승혁입니다. 그 뒤의 정재웅 근저당권 350,000,000원, 강서구 압류, 국 압류, 경매개시결정 및 추가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임대관계 — “임차인 없음”으로 단정하면 안 된다
등재된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가에서는 이 호실이 현재 판매시설(편의점)으로 이용 중이라고 확인됐고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 임차인 명단이 없다는 이유만으로 실제 점유자나 임대차가 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 대지권 — 이 사건에서 가장 먼저 확인할 문구
매각물건명세서에는 “지적 미정리 상태로 대지권 미등기”라고 기재돼 있습니다. 다만 감정평가에는 적정 대지권을 포함해 평가한 것으로 정리돼 있고, 2026.03.18.자 강서구청 사실조회 회신서가 참고자료로 언급돼 있습니다.
즉 감정가 1,080,000,000원은 대지권을 제외한 건물 부분만의 평가액이 아니라 적정 대지권을 포함한 평가액으로 제시됐지만, 등기 형식상 아직 대지권이 미등기라는 점은 별개의 확인사항입니다. 입찰자는 매각대상에 포함되는 토지권리의 범위와 향후 대지권 등기 가능 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
④ 가격 비교 — 단지 아파트 실거래는 ‘참고’만
마곡엠밸리9단지의 최근 거래 자료 12건은 2026년 1월부터 6월 사이의 59.82㎡~84.96㎡ 주거 세대 거래입니다. 반면 경매 대상은 제판매시설3동의 판매시설이고 거래 면적도 대상 물건과 매칭되지 않습니다. 따라서 아래 실거래 평균 1,452,083,333원이나 최신 거래 1,740,000,000원을 이 상가의 직접 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 1,740,000,000원 |
| 2026.05 | 59.86㎡ | 6 | 1,450,000,000원 |
| 2026.05 | 59.86㎡ | 6 | 1,450,000,000원 |
| 2026.05 | 59.86㎡ | 14 | 1,525,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 5 | 1,530,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 11 | 1,550,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 2 | 1,300,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 7 | 1,425,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 14 | 1,460,000,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 11 | 1,300,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 13 | 1,415,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 3 | 1,280,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,452,083,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 864,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,040,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 864,000,000원 | 852,960,000원 |
| 2. 근저당 · 정재웅 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권최고액 1,214,000,000원 가운데 852,960,000원이 배당되고 361,040,000원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 864,000,000원 | 852,960,000원 | 361,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 691,200,000원 | 681,888,000원 | 532,112,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 552,960,000원 | 545,030,400원 | 668,969,600원 | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행 신청채권 745,348,676원이 배당 계산상 충족되지만, 2회 유찰 691,200,000원 시나리오에서는 농협은행 배당액이 681,888,000원으로 내려가 신청채권을 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당 채권은 현재 계산상 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 판매시설인 편의점으로 이용 중입니다.
- 입지. 공항초등학교 남서측 인근으로 아파트·관공서·근린생활시설 등이 위치하고 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송정역·마곡역이 있습니다.
- 도로. 본건 남측과 서측으로 광대로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 대지권. 토지는 지적 미정리 상태이고 대지권은 미등기 상태입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 지적 미정리·대지권 미등기 상태와 2026.03.18. 강서구청 사실조회 회신 내용을 확인하고, 매각대상 토지권리의 범위를 대조해야 합니다.
- 편의점 점유관계 확인. 현재 판매시설로 이용 중이므로 실제 영업주체와 임대차계약, 점유개시 시점 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 강서구·국 관련 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당 순서를 보다 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 비교 자료 분리. 단지 아파트 실거래는 판매시설의 직접 비교사례가 아니므로 별도의 상가 거래·임대수익 자료 없이 864,000,000원을 ‘시세 대비 저가’로 단정하지 마세요.
- 후순위 권리. 정재웅 근저당권 350,000,000원과 말소기준 뒤의 압류는 현재 자료상 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “80% 할인”보다 권리의 빈칸부터
현재 최저가 864,000,000원은 감정가 1,080,000,000원의 80%이고, 등기 순위상 말소기준도 농협은행 근저당으로 명확합니다. 배당표 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 판매시설입니다. 지적 미정리로 대지권이 아직 등기되지 않았고, 현장은 편의점으로 이용 중인데 임대관계는 미상입니다.
단지 아파트 실거래 평균 1,452,083,333원과 현재 최저가를 단순 비교해 싸다고 판단하는 것도 피해야 합니다. 용도가 다르고 거래 면적도 대상과 매칭되지 않기 때문입니다. 결국 이 사건은 말소기준은 명확하지만, 대지권·점유·세금·판매시설 적정가격 확인이 남아 있는 물건입니다. 현재 단계의 핵심은 할인율이 아니라 확인되지 않은 권리와 점유 조건을 얼마나 원문으로 해소하느냐입니다.
