의정부지방법원 고양지원 2026타경948. 파주시 와동동 월드플러스 1층 106호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설 1개호로 확인됩니다. 아파트가 아니라 상업용 구분건물의 매각이라는 점을 먼저 이해해야 합니다. 소유자는 조규술이며, 2024년 소유권을 취득한 뒤 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

감정가 682,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 334,180,000원입니다. 표면적으로 큰 폭의 가격 조정이 있었지만, 감정가와 시장에서 실제 거래되는 가격은 다를 수 있습니다. 특히 상업시설은 임대수익, 공실, 점포 위치와 매수 수요에 따라 가치가 달라집니다. 확인된 실거래 비교가격이 없는 상황에서는 현재 최저가가 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

2024년 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존·신탁등기가 있었으나, 2024.05.27. 신탁등기가 말소되고 조규술 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 최초 신탁등기는 현재 이미 말소된 권리입니다.

같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 492,000,000원이며, 신청채권자 청구액은 403,571,513원입니다. 두 금액은 서로 다른 개념으로, 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 산정되어 있습니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요

확인된 실제 임차인은 김기조 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 2,200,000원이며, 전입일은 2025.08.07.입니다. 말소기준권리 설정일인 2024.05.27.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.

이 물건은 근린생활시설이므로 주거용 임대차의 전입일뿐 아니라 상가건물 임대차의 대항요건도 확인해야 합니다. 사업자등록 및 점포 인도 여부, 실제 임차 범위, 계약 내용 등을 매각물건명세서와 현장에서 대조하는 것이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

감정가 682,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 334,180,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 그러나 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 시장가격 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.

향후 유찰 시 가격은 가정된 회차별 시나리오입니다. 실제 매각 여부와 향후 기일은 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 334,180,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,478,520원을 제외한 328,701,480원이 하나은행에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 492,000,000원을 기준으로 163,298,520원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

하나은행의 실제 신청채권액은 403,571,513원으로, 채권최고액과 다릅니다. 위 미배당액은 실제 확정 채무잔액이 아니라 채권최고액을 사용한 시뮬레이션 결과입니다. 이러한 미배당이 발생해도 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 매수인에게 미배당 채무가 자동 승계되는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 변화 — 유찰될수록 채권 회수 감소

현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 신청채권자인 하나은행은 청구액 전액을 배당받지 못하는 것으로 산정됩니다. 반면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 인수채무 발생은 구분해서 봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 소재 운정역(경의중앙선) 서측 인근입니다. 주변에 상업시설·업무시설·아파트단지가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 운정역이 소재합니다. 대중교통 편익은 보통입니다.
• 이용상태. 월드플러스 1층 106호 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로 조건. 서측 왕복 2차로 도로와 접하고, 동측·남측·북측으로 각각 보행자도로에 접합니다.
• 토지이용. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 4,771,000원/㎡이며, 토지 면적은 1,311.3㎡로 기재되어 있습니다. 이는 대상 호실의 전유면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 정보가 확인됩니다. 표시된 기간 및 대상 주택 유형과 본건 근린생활시설의 관계, 실제 입찰 시 적용 여부는 관계기관과 원본 자료를 통해 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 역 인근 상업시설이라는 입지조건은 확인되지만, 동일하거나 유사한 점포의 실거래 사례와 거래 빈도는 확인되지 않습니다. 매각 가능 기간 및 적정 처분가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확보. 월드플러스 및 주변 유사 근린생활시설의 최근 거래가격을 확보하고, 층·위치·면적·용도에 따른 차이를 비교해야 합니다.
• 실제 임대수익 확인. 김기조의 임대차계약서와 보증금 50,000,000원, 월차임 2,200,000원에 대한 실제 납부 상태를 확인해야 합니다.
• 상가 임대차 대항요건. 전입일에 따른 대항력 없음 판정과 별도로, 사업자등록·점포 인도·실제 영업 여부 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 우선변제 및 최우선변제. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 배당요구 신청 내용과 최우선변제 해당 여부를 원본 서류로 검토해야 합니다.
• 명도. 실제 점유자와 영업 상태를 현장에서 확인하고, 인도 및 점포 인수 과정에서 필요한 협의와 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담, 공과금 및 기타 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 등기상 집합건물과 사건의 대지 용도 표기, 감정상 근린생활시설 이용상태를 비교하고 대지권을 포함한 정확한 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 최신 권리 확인. 매각기일 2026.10.01.에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

이 물건의 핵심은 권리상 채무 인수와 가격 위험을 구분하는 것입니다. 현재 분석에서 하나은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 판정되어 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 임차인의 우선변제 여부와 점포 임대차 관련 사실은 최종 확인이 필요합니다.

가격 측면에서는 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가격을 저렴하다고 단정하거나 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다. 상업시설의 실제 거래가격과 임대수익, 환금성을 검증한 후 입찰 여부와 가격을 판단해야 하는 물건입니다.