서울남부지방법원 2026타경50. 서울 영등포구 문래동6가 에이스엔에스타워 2층 214호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(상호: (주)CONTACT GOLF)이고, 건물은 2023.06.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 현재 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가 350,000,000원의 64%, 두 차례 유찰된 회차입니다.
권리의 기준점은 2024.01.02. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 329,400,000원이고, 이후 2025.11.14. 아이에스동서의 가압류와 2026.02.25. 경매개시결정이 이어집니다. 임차인 장시욱의 전입신고는 2024.03.12.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경50 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동6가 33 에이스엔에스타워 제2층 제214호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(업무시설) · 업무시설(상호: (주)CONTACT GOLF) · 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 부주식회사 (2024.01.02. 소유권이전 등기 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 273,862,840원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.06.15. 신한자산신탁 명의로 소유권보존·신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.01.02. 부주식회사 앞으로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 329,400,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후의 아이에스동서 가압류 952,488,420원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장시욱 · 점유부분 미상 | 2024.03.12 / 미상 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2026.03.04 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 장시욱의 전입신고일 2024.03.12.은 말소기준권리인 신한은행 근저당권 설정일 2024.01.02.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 1,000,000원이며 2026.03.04. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 신고이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
현재 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가 350,000,000원의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 179,200,000원(51.2%), 4회 유찰 시 143,360,000원(40.96%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 1,061,824,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 1,105,997,220원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 1,141,335,460원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 329,400,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 아이에스동서 주식회사 | 952,488,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,281,888,420원, 채권자 예상배당은 220,064,000원, 미배당은 1,061,824,420원입니다. 신한은행도 전액 변제되지 않으며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2층 제214호는 업무시설로 이용 중이며 상호는 (주)CONTACT GOLF입니다.
- 입지. 서울영문초등학교 북서측 인근으로 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물, 사용승인일은 2023.06.09.이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 부지. 부정형 평지의 공장용지로 지식산업센터·창고·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 3,670.1㎡입니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m, 남측·동측 약 6m 도로에 접하며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 5,484,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 장시욱의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유부분이 미상이고 업무시설로 이용 중이므로 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 임차인은 2026.03.04. 배당요구를 했지만 확정일자는 미상입니다. 매각기일 전 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 대조하세요.
- 시세 확인. 최저가 224,000,000원은 감정가의 64%이지만, 그 자체로 시세 대비 저가를 의미하지 않습니다. 동일 건물·유사업무시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 영업·명도 확인. 업무시설 ‘(주)CONTACT GOLF’로 이용 중이므로 실제 운영 주체와 점유관계, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 1,061,824,420원으로 크지만 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 검증은 별도다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.02. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 장시욱의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 두 번 유찰돼 현재 최저가가 224,000,000원, 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수는 없습니다. 실제 이용상태가 업무시설인 만큼 동일 건물·유사 업무시설의 거래와 임대수요를 확인한 뒤 224,000,000원의 적정성을 따져야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 검증 없이는 할인율 자체가 투자 근거가 될 수 없는 물건입니다.
