서울남부지방법원 2026타경50. 영등포구 문래동6가 에이스엔에스타워 2층 214호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘기타’이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(상호: CONTACT GOLF)입니다. 등기부의 현재 소유자는 부주식회사이며, 2024.01.02 설정된 신한은행 근저당권 329,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.14 아이에스동서 주식회사의 가압류 952,488,420원과 2026.02.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 장시욱 1명으로 조사되어 있습니다. 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원, 전입일 2024.03.12이며 2026.03.04 배당요구를 했습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경50 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동6가 33 에이스엔에스타워 제2층 제214호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 업무시설(상호: CONTACT GOLF) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건 내 제2층 제214호 · 사용승인일 2023.06.09 |
| 소유자 | 부주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 273,862,840원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
등기부에는 2023.06.15 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존이 있었으나 이미 말소되어 있고, 2024.01.02 부주식회사 앞으로 소유권이전이 등기되었습니다. 같은 날 신한은행 근저당권 329,400,000원이 설정되어 이것이 말소기준권리입니다. 2025.11.14 아이에스동서 주식회사의 가압류와 2026.02.25 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장시욱 | 미상 | 2024.03.12 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 2026.03.04 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
장시욱은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며, 배당요구도 접수했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하기 어렵습니다. 배당표 역시 임차인 최우선변제와 당해세를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 ‘시세 80%’는 아니다
감정가 350,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 280,000,000원, 즉 감정가의 80%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 계산되는 실질취득액도 280,000,000원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 280,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 법원 경매 회차의 변화일 뿐, 시장 가격 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 1,006,608,420원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 1,061,824,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 1,105,997,220원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,720,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 329,400,000원 | 275,280,000원 |
| 3. 가압류 · 아이에스동서 주식회사 | 952,488,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 280,000,000원 가정 시 집행비용 4,720,000원을 제외한 275,280,000원이 신한은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 아이에스동서 가압류와 소유자 잔여는 0원이며, 전체 채권 미배당액은 1,006,608,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2층 제214호는 업무시설, 상호 ‘CONTACT GOLF’로 이용중입니다. 건물 사용승인일은 2023.06.09입니다.
- 입지. 서울영문초등학교 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 소재해 감정평가상 제반 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 10m, 남측·동측 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형이며 공시지가는 5,484,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 현재 이용상태가 업무시설인 만큼 가격 판단 시 해당 용도의 실제 거래가격 확인이 중요하며, 제공된 수치만으로 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 280,000,000원은 감정가의 80%일 뿐입니다. 실거래 비교 없이 ‘20% 싸다’고 판단하지 마세요.
- 임차인 원본 대조. 장시욱은 전입 2024.03.12로 데이터상 대항력은 없지만, 점유부분과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 업무시설 사용현황 확인. 현재 ‘CONTACT GOLF’로 이용중이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 추정배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당액 자체를 확정치로 보지 마세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 224,000,000원, 3회 유찰 시 179,200,000원이며 각 시나리오에서도 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.01.02 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 장시욱도 기준권리 이후인 2024.03.12 전입해 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 감정가 350,000,000원에서 1회 유찰돼 280,000,000원으로 내려왔어도, 이 수치가 실제 업무시설 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단”입니다. 2.80억을 싸다고 전제하기보다 업무시설이라는 실제 이용상태에 맞는 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
