의정부지방법원 2026타경60068. 고양시 일산서구 일산동 640-15의 7층 701호로, 감정평가상 실제 이용은 다세대주택(방4·거실·주방·욕실2·현관·발코니)입니다. 등기부의 소유자는 한재용이고, 2020.12.11 고양시 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 고양시 압류, 오기호 가압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “후순위 권리 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 황금숙은 2018.09.03 전입과 확정일자를 갖추고 있어 2020.12.11 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권자입니다. 보증금은 43,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서는 보증금 전액이 배당돼 매수인 인수가 0원이지만, 매각물건명세서에는 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60068 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 640-15 7층 701호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 일중로55번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방4·거실·주방·욕실2·현관·발코니) |
| 공부상 차이 | 집합건축물대장상 사무소 · 실제 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 한재용 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 43,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2020.12.11 고양시 압류입니다. 이후의 압류·가압류와 2026.01.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 황금숙의 전입일과 확정일자는 2018.09.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 황금숙은 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인이고, 현재 배당표에서 보증금 43,000,000원이 전액 변제되는지가 매수인 인수 여부를 좌우합니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황금숙 | 2018.09.03 | 2018.09.03 | 43,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| HUANG MINGYUE | 2023.11.08 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
② 가격 비교 — 최저가가 낮아 보여도 비교표본이 다르다
현재 최저매각가는 감정가 314,000,000원의 49%인 153,860,000원입니다. 표면적으로 두 번 유찰된 가격이지만, 제공된 실거래 비교표본은 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 본건 비교 대상 면적은 97.76㎡인 반면 실거래 6건은 17.76~17.96㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 17.96㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 17.96㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.01 | 17.76㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2021.11 | 17.76㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2021.11 | 17.96㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2021.11 | 17.76㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 98,333,333원 |
숫자만 놓으면 최저가 153,860,000원은 이 비교표본 평균 98,333,333원의 156.5%입니다. 최신 거래 130,000,000원보다도 높습니다. 그러나 면적이 일치하지 않으므로 이 수치를 본건의 정확한 시세로 단정해서는 안 됩니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,954,040원 |
| 1. 임차인 황금숙 보증금 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 2. 가압류 · 오기호 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 황금숙 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,905,960원 |
현재 회차 가정에서는 황금숙 임차보증금 43,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 등이 실제로 우선 차감될 경우 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 현재 계산상 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 153,860,000원 | 53,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 107,702,000원 | 53,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 75,391,400원 | 30,634,355원 | 22,365,645원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 4회 유찰 시에도 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 황금숙의 주택임차권은 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리이므로, 실제 입찰에서는 단순 시나리오 숫자보다 배당순위와 세금 우선배당 여부를 먼저 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산초등학교 북동측 인근이며 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 일산역이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방4·거실·주방·욕실2·현관·발코니 형태로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장상 용도는 사무소지만 현장에서는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,289,000원/㎡, 토지면적은 317.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 7층 701호이며 승강기설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황금숙 배당액 확인. 43,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당순위와 세금채권을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 고양시·국민건강보험공단 관련 압류의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- HUANG MINGYUE 점유관계. 2023.11.08 전입으로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 명도관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부상 용도 차이. 집합건축물대장에는 사무소, 현황은 다세대주택으로 이용 중이라는 점을 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 실거래 6건의 면적이 17.76~17.96㎡로 본건 비교 면적 97.76㎡와 맞지 않습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 면적·동일 용도의 거래사례를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 예상”과 “권리 완전 안전”은 다르다
현재 최저가 153,860,000원을 기준으로 한 배당표만 보면 황금숙 보증금 43,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 황금숙은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 명세서에도 미배당 잔액은 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 여기에 세금 압류가 있어 실제 배당 순위 확인이 중요합니다.
가격도 단순하지 않습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 제공된 실거래 평균 98,333,333원은 본건과 면적이 다른 거래들입니다. 숫자상 현재 최저가는 비교평균의 156.5%이고 최신 거래 130,000,000원보다 높으므로, “유찰됐으니 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 권리에서는 황금숙의 실제 배당, 가격에서는 동일 면적의 진짜 비교사례 확인이 핵심입니다.
