의정부지방법원 2026타경60177. 고양시 일산동구 식사동 ‘위시티일산자이4단지’ 410동 12층 1201호 아파트입니다. 감정가는 844,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 590,800,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.01.21 설정된 중소기업은행 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다. 이후 케이비국민카드·중소기업은행· 리우앤링크·삼송캐스터의 가압류와 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 국민은행 근저당권이 있었지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 2022년 중소기업은행 근저당권부터입니다. 배당표에서도 현재 매각가를 590,800,000원으로 가정했을 때 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 가격 역시 최근 12개월 실거래 평균 대비 80.5%까지 내려온 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60177 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1504 위시티일산자이4단지 410동 12층1201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·다용도실·현관 등 · 30층 건물 내 12층 |
| 비교 대상 면적 | 137.1394㎡ |
| 소유자 | 이태훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 844,000,000원 / 590,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준권리는 2022.01.21 중소기업은행 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 2025년부터 붙은 네 건의 가압류와 2026년 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 80.5%
위시티일산자이4단지는 1,288세대, 준공일은 2010.08.23입니다. 비교 대상 면적은 137.1394㎡이고 면적 매칭이 확인되어 있습니다. 최근 12건 실거래 평균은 734,000,000원, 최신 거래는 2026.08 705,000,000원입니다. 현재 최저가 590,800,000원은 최근 12개월 평균의 80.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.8㎡ | 23 | 705,000,000원 |
| 2026.08 | 134.89㎡ | 27 | 745,000,000원 |
| 2026.07 | 134.89㎡ | 26 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 134.8㎡ | 26 | 740,000,000원 |
| 2026.06 | 134.89㎡ | 1 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 137.14㎡ | 11 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 134.8㎡ | 9 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 134.8㎡ | 5 | 708,000,000원 |
| 2026.04 | 133.61㎡ | 3 | 770,000,000원 |
| 2026.03 | 134.89㎡ | 16 | 780,000,000원 |
| 2026.03 | 134.89㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2026.01 | 134.89㎡ | 6 | 750,000,000원 |
| 평균 | 137.1394㎡ | 12건 | 734,000,000원 |
실거래 범위는 680,000,000원~800,000,000원이고 최근 12개월 평균은 734,000,000원입니다. 최신 거래도 705,000,000원입니다. 이에 비해 현재 매수인의 실질취득액은 인수액이 0원이므로 최저매각가와 같은 590,800,000원입니다. 즉 현재 회차는 단순히 감정가에서 할인된 것뿐 아니라, 제공된 최근 실거래 평균과 최신 거래보다도 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 590,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,308,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 11,474,466원 | 11,474,466원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,214,423원 | 31,017,534원 |
| 5. 가압류 · 리우앤링크 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼송캐스터 | 378,097,532원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,462,786,421원, 채권자 예상배당액은 582,492,000원, 미배당액은 880,294,421원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 590,800,000원 | 582,492,000원 | 880,294,421원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 413,560,000원 | 407,024,400원 | 1,055,762,021원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 289,492,000원 | 284,639,112원 | 1,178,147,309원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 540,000,000원이 충족되는 시나리오지만, 2회 또는 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당도 부족해집니다. 그러나 이 미배당 증가는 채권자 측 회수 부족이고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북동측 인근이며, 대단위 아파트단지·근린생활시설·대형 의료시설·각급 학교 등이 혼재된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물 내 12층으로, 위생·급배수·승강기·소방설비와 열병합에 의한 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 위시티일산자이4단지는 1,288세대이며 준공일은 2010.08.23입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 2,094,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준 확인. 최저매각가 590,800,000원은 최근 12개월 평균 734,000,000원의 80.5%입니다. 감정가 할인율만 보지 말고 최근 실거래와 함께 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 705,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 낮지만 개별 호수의 층·향·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장조사와 관련 서류를 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.01.21 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 배당과 인수를 구분. 현재 채권자 미배당액은 880,294,421원이지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 1회 유찰에서 달라졌다
이 물건의 말소기준은 중소기업은행 근저당권 540,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 네 건의 가압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 한 차례 유찰되면서 감정가 844,000,000원에서 590,800,000원으로 내려왔습니다.
최근 12개월 실거래 12건의 평균은 734,000,000원, 최신 거래는 705,000,000원이고 현재 최저가는 최근 평균의 80.5%입니다. 따라서 제공된 자료 범위에서는 권리 인수 부담 없이 가격 메리트가 생긴 현재 회차로 볼 수 있습니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계 확인까지 마쳐야 권리분석이 완성됩니다.
