🏠 실질취득 142,670,064원 💰 최저가 133,576,000원 ⚠️ 인수 9,094,064원 🔐 보증금 140,000,000원
133,576,000원
서울남부지방법원 2026타경3014. 화곡동 410-80의 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 사용승인일은 2009.04.13이고 대상 면적은 34.92㎡입니다. 이번 경매의 핵심은 근저당이 아니라 2025.01.08 등기된 계형철의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.11.24, 확정일자는 2022.11.25, 전입·점유는 2022.12.26이며 보증금은 140,000,000원입니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2026.01.06의 강제경매개시결정입니다. 계형철의 전입일은 그보다 앞선 2022.12.26이므로 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재합니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려가면 인수액이 함께 늘어나는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3014 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-80 제4층 제401호 서울특별시 강서구 초록마을로32길 15-34 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 34.92㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 김미숙 |
| 사용승인일 | 2009.04.13 |
| 감정가 / 최저가 | 166,970,000원 / 133,576,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 제시외 건물 | 주거일부 9.9㎡ 4,950,000원 · 보일러실 등 3.4㎡ 1,020,000원 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
과거 화곡신용협동조합 근저당 145,600,000원, 이금순 근저당 150,000,000원, 주현우 임차권 110,000,000원 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 계형철의 임차권과 2026.01.06 강제경매개시결정입니다. 계형철의 전입일이 경매개시결정보다 빠르고, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 계형철 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.26 | 2022.11.25 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 구조 — 1.34억 낙찰이 1.34억 취득은 아니다
현재 최저매각가는 133,576,000원입니다. 여기서 집행비용 2,670,064원을 제외한 130,905,936원이 임차인 계형철에게 배당되고, 보증금 140,000,000원 중 9,094,064원이 남습니다. 이 미배당액이 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 133,576,000원 | 130,905,936원 | 9,094,064원 | 142,670,064원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 106,860,800원 | 104,564,749원 | 35,435,251원 | 142,296,051원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 85,488,640원 | 83,549,844원 | 56,450,156원 | 141,938,796원 |
표처럼 낙찰가는 133,576,000원 → 106,860,800원 → 85,488,640원으로 크게 내려가지만, 인수액은 9,094,064원 → 35,435,251원 → 56,450,156원으로 반대로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 약 1.42억 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건에서는 “더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 계산이 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,670,064원 |
| 1. 임차인 계형철 보증금 | 140,000,000원 | 130,905,936원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 계형철 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 9,094,064원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 시세·환금성 — 거래가격 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 가격 판단 기준은 최저가 133,576,000원이 아니라 인수까지 더한 실질취득 약 142,000,000원대로 잡아야 합니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(2·5호선) 북동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 버스정류장과 까치산역이 있고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물 중 4층 401호. 사용승인일 2009.04.13입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 4~5m 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 165.0㎡, 공시지가 3,021,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 제시외. 주거일부 9.9㎡ 4,950,000원과 보일러실 등 3.4㎡ 1,020,000원이 포함되어 매각됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 133,576,000원이 아니라 인수 9,094,064원을 더한 142,670,064원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 2회 유찰 시 실질취득 142,296,051원, 3회 유찰 시 141,938,796원으로 낙찰가 하락폭만큼 총취득비용이 줄지 않습니다.
- 계형철 임차권 원본 확인. 전입·확정일자·임차권등기·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 임차관계 기재가 있어 현황조사와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 계형철은 임차권자이면서 강제경매 채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 계약·보증금 지급 내역 등 원본 검토가 중요합니다.
- 시세 직접 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 실질취득 약 1.42억이 주변 다세대 시세에 비해 적정한지 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 주거일부 9.9㎡와 보일러실 등 3.4㎡가 포함되므로 현황·사용관계와 공부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 보증금 인수형
이 물건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가가 감정가의 80%인 133,576,000원까지 떨어졌지만, 계형철의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조입니다. 현재 회차에서는 미배당 9,094,064원을 인수하여 실질취득이 142,670,064원이 됩니다.
더 유찰돼 최저가가 106,860,800원, 85,488,640원으로 내려가도 인수액이 각각 35,435,251원, 56,450,156원으로 늘어 실질취득은 계속 약 1.42억 수준입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 아니라 보증금 인수까지 합친 총액으로 판단해야 합니다. 여기에 별도 미상 임차관계와 관계인 가능성, 3세대 소규모 다세대의 환금성까지 남아 있습니다. 권리 확인이 선행돼야 하고, 가격은 실질취득 1.42억대와 실제 주변 시세를 직접 비교한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
