의정부지방법원 2026타경60679. 파주시 상지석동 대성팰리스 2동 201호, 전용 48.62㎡의 다세대주택입니다. 이번 사건의 권리분석은 단순한 “선순위 임차인 인수형”으로 끝나지 않습니다. 정윤희의 임대차계약일은 2022.04.23, 확정일자는 2022.05.02, 전입·점유개시는 2022.05.13이고, 임차보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2026.03.17 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력이 살아 있고, 최저가 97,020,000원에서 배당 후 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서 비고에 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.04.08 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리해야 하고, 시세 비교 역시 최저가와 별개의 거액 인수를 더하지 않은 실질취득 97,020,000원을 기준으로 해야 합니다. 이 확약의 효과는 정윤희 임차권에만 적용됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 정윤희 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 990-2 대성팰리스 2동 2층 201호 · 도로명 경기도 파주시 운정로 27 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 이용 · 전용 48.62㎡ · 지상 4층 내 2층 |
| 사용승인 | 2017.09.19 |
| 소유자 | 심현진 · 2022.06.07 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약으로 인수 해소
현재 등기에서 핵심은 을구 7번 주택임차권입니다. 임차보증금 230,000,000원, 전입·점유개시 2022.05.13, 확정일자 2022.05.02로 말소기준 2026.03.17보다 빠릅니다. 등기 분석상 원래는 “말소기준 이전 → 매수인 인수”에 해당합니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당모형에서도 집행비용 2,146,360원을 제외한 94,873,640원만 우선배당되고 135,126,360원이 부족합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 有 → 확약 포기 | 有 | 중복 신고 아님 |
임대차계약 2022.04.23 · 확정일자 2022.05.02 · 전입 및 점유개시 2022.05.13 · 임차권등기 2024.05.21. 신청채권자 주택도시보증공사는 명세서 비고상 양도 전 임차권자 정윤희와 연결된 채권관계로 기재되어 있으나, 임차인 수는 정윤희 1명으로 봅니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 거래사례의 최근성은 약하다
가격 판단은 전체 평균 199,750,000원보다 최근 12개월 평균 지표 199,666,666원, 최신 거래 230,000,000원, 최근 구간 추세 -0.2%를 우선해서 봅니다. 제공 지표상 최근 구간은 이전 구간보다 0.2% 낮아 소폭 하락 추세입니다. 현재 확약을 반영한 실질취득 97,020,000원은 최근 12개월 평균 지표의 48.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 48.62㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 45.51㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2021.10 | 46.82㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 45.51㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 3건 | 199,666,666원 |
현재 최저가는 97,020,000원으로 감정가 198,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 지표 대비 48.6%입니다. 확약이 유효하게 적용되는 구조에서는 최저가가 곧 실질취득액이므로 가격 차이는 큽니다. 다만 실제 제시된 거래사례가 2021.06~2022.06의 4건에 그치고, 총 24세대 규모의 다세대 단지라는 점을 감안하면 이 수치만으로 현재 환금가격을 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,146,360원 |
| 1. 임차인 정윤희 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 94,873,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 정윤희 보증금의 미배당액은 135,126,360원입니다. 그러나 2026.04.08 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 97,020,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택으로 방·거실·주방·욕실 등으로 이용 중이며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 경의중앙선 운정역 동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 경의중앙선 운정역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물의 2층 201호이며 기본 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비를 갖추었습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 토지면적은 1,112.0㎡, 공시지가는 862,300원/㎡입니다.
- 표시 차이. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에는 “대성팰리스 2동”으로 등재돼 있으나 현장에는 “대성팰리스 7차 B동”으로 표시돼 있어 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 허가구역. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일 2026.10.01 시점 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.08 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 매각조건에 그대로 반영됐는지 원문으로 대조하세요.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 배당 부족액 135,126,360원은 확약이 없을 때의 룰상 인수 구조입니다. 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 현장 동·호수 대조. 공부상 대성팰리스 2동과 현장 표기 대성팰리스 7차 B동이 동일 목적물인지 현장·건축물대장·등기부를 맞춰 확인해야 합니다.
- 실거래 최신성. 제공된 거래 4건이 2021.06~2022.06에 집중돼 있으므로 97,020,000원이라는 숫자만으로 현재 시세차익을 확정하지 마세요.
- 환금성. 총 24세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 취득가뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층을 함께 보세요.
- 배당·세금. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 변수를 반영하지 않을 수 있으므로 배당요구종기 이후 자료와 배당표를 재확인하세요.
맺으며 — 핵심은 “선순위 임차권”보다 “확약의 효력과 실제 환금가”
이 사건은 표면만 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가에서 135,126,360원을 추가로 떠안을 수 있는 고위험 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 들어오면서 결과가 달라집니다. 정확도 규칙에 따라 정윤희 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 97,020,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 지표 199,666,666원의 48.6%까지 내려와 격차가 큽니다. 다만 제공된 거래사례 자체가 2021.06~2022.06의 4건이고 최근 구간 추세도 -0.2%로 소폭 하락이며, 다세대 24세대·2회 유찰·현장 건물명 표시 차이가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수 때문에 비싼 물건”은 아니지만, 실제 환금가와 확약 적용을 원문으로 확인해야 가격 메리트가 완성되는 물건으로 보는 편이 적절합니다.
