서울남부지방법원 2026타경3036. 서울 양천구 신월동 454-7의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층~지상2층이고, 현재 종교시설 및 영유아보육시설로 이용 중입니다. 토지는 360.5㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
권리 구조의 중심은 2024.06.28 별내새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고, 이 근저당을 말소기준으로 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞서 설정됐던 가등기·압류·기존 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 454-7 · 서울특별시 양천구 중앙로57길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 종교시설 및 영유아보육시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 평스라브지붕 · 지하1층~지상2층 |
| 토지 | 360.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 대한예수교장로회신월양문교회 |
| 감정가 / 최저가 | 3,394,247,280원 / 2,172,318,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 별내새마을금고 / 2,338,980,950원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.01.22 대한예수교장로회서울행복한교회 명의의 소유권이전청구권가등기는 2021.07.14 해제로 말소됐고, 2023.07.20 양천구 압류 역시 2024.02.28 해제로 말소됐습니다. 2024.02.28 서울축산업협동조합 근저당권도 2024.06.28 해지됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 별내새마을금고 근저당권이며, 2026.01.06 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 64%, 하지만 시세 할인율과는 다르다
이 사건은 이미 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 2,172,318,000원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 3,394,247,280원의 64%입니다. 다만 감정가 대비 하락률은 곧바로 시장 시세 대비 할인률을 뜻하지 않습니다. 특히 종교시설·영유아보육시설처럼 용도가 특수한 부동산은 일반 주택과 같은 방식으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 2,172,318,000원 | 611,805,180원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 1,737,854,400원 | 1,041,924,144원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 1,390,283,520원 | 1,386,019,315원 |
현재 회차에서 신청채권자 별내새마을금고의 청구액은 2,338,980,950원이고, 예상 배당액은 2,148,194,820원입니다. 유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,172,318,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,123,180원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 별내새마을금고 | 2,760,000,000원 | 2,148,194,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 별내새마을금고의 미배당액은 611,805,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 매각 범위·현황 — 특수용도와 건축물 차이를 먼저 본다
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물 포함. 창고 9㎡ 900,000원, 창고 7.9㎡ 790,000원, 창고 36.75㎡ 3,675,000원이 포함됩니다.
- 공부 차이. 등기사항증명서와 일반건축물대장상 구조 및 면적이 다소 상이하고, 감정평가는 일반건축물대장을 기준으로 이뤄졌습니다.
- 옥상 구조물. 건물 옥상에 연면적에 포함되지 않는 첨탑 등이 있으며, 건물에 포함해 감정평가됐습니다.
- 실제 이용. 현재 종교시설 및 영유아보육시설로 이용 중입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양강중학교 북측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 까치산역과 신정역이 소재합니다.
- 토지. 360.5㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가는 3,113,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·지구단위계획구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 기타 제한. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 종교시설과 영유아보육시설의 실제 운영주체, 인도 가능 시점과 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 원본 대조. 등기사항증명서와 일반건축물대장의 구조·면적 차이를 직접 대조하고, 제시외 창고와 옥상 첨탑 등의 현황도 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 특수용도의 실제 거래·활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 1,737,854,400원, 4회 유찰 시 1,390,283,520원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 1,041,924,144원, 1,386,019,315원으로 늘어납니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리와 배당관계는 입찰 직전 등기사항증명서·매각물건명세서 등 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리 측면에서는 2024.06.28 별내새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이미 말소된 가등기·압류·기존 근저당도 현재 인수문제로 남아 있지 않습니다.
다만 물건 자체는 종교시설 및 영유아보육시설로 이용되는 특수용도 부동산이고, 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 여기에 임대관계 미상, 등기사항증명서와 일반건축물대장 사이의 구조·면적 차이, 제시외 건물과 옥상 구조물까지 확인할 요소가 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 권리인수보다 실제 점유·건축물 현황과 현재 가격의 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
