서울남부지방법원 2026타경3036. 서울 양천구 신월동 454-7의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 종교시설 및 영유아보육시설로 이용 중이며, 토지는 360.5㎡의 대지입니다. 현 소유자는 대한예수교장로회신월양문교회이고, 2019.07.16 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매를 신청한 별내새마을금고는 2024.06.28 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
등기 흐름에서는 과거 가등기·압류·선행 근저당이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준인 별내새마을금고 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대내역은 미상이므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 454-7 · 서울특별시 양천구 중앙로57길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 종교시설 및 영유아보육시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 평스라브지붕 · 지하1층~지상2층 |
| 토지 | 대 · 360.5㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 대한예수교장로회신월양문교회 |
| 감정가 / 최저가 | 3,394,247,280원 / 2,715,398,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 별내새마을금고 / 2,338,980,950원 |
| 말소기준 | 2024.06.28 별내새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.06.28 별내새마을금고
과거 2021.01.22 대한예수교장로회서울행복한교회 명의의 소유권이전청구권가등기가 있었지만 2021.07.14 해제를 원인으로 말소됐습니다. 2023.07.20 양천구 압류 역시 2024.02.28 해제로 말소됐습니다. 서울축산업협동조합의 2,382,000,000원 근저당권은 2024.02.28 설정된 뒤 2024.06.28 해지됐고, 같은 날 별내새마을금고의 2,760,000,000원 근저당권이 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%는 ‘시세 80%’가 아니다
현재 최저매각가는 2,715,398,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 80% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 가격을 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,715,398,000원 | 2,685,844,020원 | 74,155,980원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,172,318,400원 | 2,148,195,216원 | 611,804,784원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,737,854,720원 | 1,718,076,173원 | 1,041,923,827원 |
유찰이 진행될수록 매수인의 매각대금은 낮아지지만 별내새마을금고 채권최고액 기준 미배당은 74,155,980원에서 611,804,784원, 1,041,923,827원으로 커집니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수분이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,715,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 29,553,980원 |
| 2. 근저당 · 별내새마을금고 | 2,760,000,000원 | 2,685,844,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 2,760,000,000원 중 2,685,844,020원이 배당되고 74,155,980원이 미배당으로 남는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 종교시설 및 영유아보육시설로 이용 중입니다. 일반 주거상품과는 매수 수요층과 활용 방식이 다를 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·평스라브지붕의 지하1층~지상2층 건물이며, 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 양강중학교 북측 인근으로 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 까치산역과 신정역이 소재합니다.
- 토지. 360.5㎡의 대지로 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 3,113,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·지구단위계획구역이며 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가의 공부와의 차이는 없음으로 기재됐지만, 매각물건명세서에는 등기사항증명서와 일반건축물대장의 구조 및 면적이 다소 상이해 일반건축물대장을 기준으로 감정평가했다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.06.28 별내새마을금고 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대내역이 미상이므로 현장 점유자와 사용 주체, 전입·사업자등록 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 실거래·수익가치 조사. 현재 최저가 2,715,398,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 종교·보육시설의 실제 거래사례와 활용가치를 별도로 비교해야 합니다.
- 건축물 현황 대조. 등기사항증명서와 일반건축물대장의 구조·면적 차이, 옥상 첨탑, 제시외 창고의 현황을 현장에서 대조하세요.
- 용도·규제 검토. 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한이 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표의 의미 구분. 현재 회차 미배당 74,155,980원은 별내새마을금고의 미회수분이며 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 별내새마을금고의 2024.06.28 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 가등기·압류·선행 근저당도 이미 말소돼 등기 자체는 정리된 편입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 2,715,398,000원은 감정가의 80%이지만, 최근 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 이를 곧바로 “20% 싸다”는 의미로 해석할 수 없습니다. 게다가 실제 이용이 종교시설 및 영유아보육시설이고, 임대내역이 미상이며, 등기사항증명서와 일반건축물대장의 구조·면적 차이와 제시외 건물까지 확인해야 합니다. 권리상 인수는 낮지만, 가격·활용·점유 확인 난도는 낮지 않은 물건. 현재 단계에서는 가격 메리트를 단정하기보다 현장과 원본을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
