서울남부지방법원 2026타경3091. 구로동 우방아파트 1동 13층 1303호, 전용 84.9㎡ 아파트입니다. 소유자는 임현이며, 2021년 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024년 국민은행 근저당 512,400,000원과 이후의 가압류·경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
권리구조보다 주의할 부분은 가격입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 613,000,000원이고, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 613,250,000원입니다. 최저가의 최근 시세 대비 비율이 100.0%이므로, 최신 거래 670,000,000원보다 낮다는 사실만으로 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 642-46 우방아파트 제1동 제13층 제1303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구일로 154-17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 지상 15층 중 13층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 1993.09.22 |
| 소유자 | 임현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 613,000,000원 / 613,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 149,419,053원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준은 2021.01.29. 을구 14번 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 2024년 국민은행 근저당, 2025년 김제만 가압류, 2026년 강제경매·가압류·임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없고, 예상 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 100.0%
우방아파트 전용 84.9㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래 범위는 555,000,000원부터 670,000,000원이며, 평균은 613,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.9㎡ | 5 | 670,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 14 | 615,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 7 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 12 | 615,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 12 | 655,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 12 | 639,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2025.10 | 84.9㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2025.09 | 84.9㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2025.09 | 84.9㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2025.07 | 84.9㎡ | 11 | 600,000,000원 |
| 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 613,250,000원 |
본건과 같은 13층의 2026.04 거래는 610,000,000원이고, 본건 최저가는 613,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과도 사실상 같은 수준입니다. 따라서 신건은 권리상 안전하더라도 경매 취득에 필요한 가격 할인은 확보되지 않은 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 613,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,530,000원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 512,400,000원 | 484,470,000원 |
| 4. 가압류 · 김제만 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 김제만 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 광명동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 유아이제사십이차유동화전문유한회사 | 149,419,053원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,101,819,053원 중 예상배당액은 604,470,000원이고 미배당액은 497,349,053원입니다. 후순위 채권의 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 613,000,000원 | 604,470,000원 | 497,349,053원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 490,400,000원 | 483,096,000원 | 618,723,053원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 392,320,000원 | 386,027,520원 | 715,791,533원 | 0원 |
현재 회차에서는 최근 시세와 가격 차이가 거의 없지만, 유찰되면 최저가는 490,400,000원과 392,320,000원으로 내려갑니다. 각 회차에서 후순위 채권의 미배당은 증가하나, 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구일중학교 북측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·각급 학교가 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 진입이 가능하고, 주변에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 구일역이 위치합니다.
- 규모. 우방아파트는 256세대이며, 본건은 지상 15층 건물의 13층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 중앙난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역의 평탄한 부정형 토지이며, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 공시지가. 3,958,000원/㎡이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 규제. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.이며, 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가가 최근 12개월 평균의 100.0%입니다. 같은 13층 거래 610,000,000원과 12건 평균 613,250,000원을 함께 비교하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대내역은 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 토지거래 규제. 토지거래계약 허가구역의 적용 여부와 입찰 후 필요한 절차를 관계 기관에 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기 미납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23.입니다. 입찰 전 최신 등기와 법원 원본 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 시세 수준”
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 모두 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 소멸형 권리구조입니다. 다만 신건 최저가 613,000,000원은 최근 12개월 평균 613,250,000원의 100.0%로, 현재 회차에는 경매 특유의 가격 할인 효과가 없습니다. 최신 거래 670,000,000원만 보기보다 555,000,000원부터 670,000,000원까지 형성된 전체 거래 범위와 같은 13층 거래 610,000,000원을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적으로 검토입니다.
