서울남부지방법원 2026타경3091. 서울 구로구 구로동 우방아파트 1동 13층 1303호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 84.9㎡입니다. 등기상 소유자는 임현이고, 현재 사건의 강제경매개시결정은 2026년 1월 19일 등기됐습니다.
권리분석의 기준점은 2021.01.29 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 그 뒤의 국민은행 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 642-46 우방아파트 제1동 제13층 제1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9㎡ · 지상 15층 중 13층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 임현 |
| 감정가 / 최저가 | 613,000,000원 / 490,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구액 | 149,419,053원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2021년 안양지구축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 2024년 국민은행 근저당, 2025년 김제만 가압류, 2026년 강제경매개시결정과 광명동부새마을금고 가압류, 별도 임의경매개시결정까지 모두 그 뒤에 위치합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 80%
우방아파트 동일 면적 84.9㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 613,250,000원입니다. 현재 최저매각가 490,400,000원은 이 평균의 80.0%입니다. 최신 거래는 2026년 6월 670,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.9㎡ | 5 | 670,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 14 | 615,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 7 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 12 | 615,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 12 | 655,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 12 | 639,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2025.10 | 84.9㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2025.09 | 84.9㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2025.09 | 84.9㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2025.07 | 84.9㎡ | 11 | 600,000,000원 |
| 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 613,250,000원 |
표본 최저 거래는 555,000,000원, 최고 및 최신 거래는 670,000,000원입니다. 감정가 613,000,000원은 최근 12개월 평균 613,250,000원과 거의 같은 수준이지만, 1회 유찰 뒤 최저가는 490,400,000원으로 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 490,400,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 490,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,304,000원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 512,400,000원 | 363,096,000원 |
| 4. 가압류 · 김제만 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김제만 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 광명동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 유아이제사십이차유동화전문유한회사 | 149,419,053원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,101,819,053원 중 예상 배당액은 483,096,000원이고, 미배당액은 618,723,053원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 490,400,000원 | 483,096,000원 | 618,723,053원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 392,320,000원 | 386,027,520원 | 715,791,533원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 313,856,000원 | 308,662,016원 | 793,157,037원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 가격 판단에서는 각 회차 최저가 자체를 실질취득 기준으로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구일중학교 북측 인근이며, 주위에 아파트 단지·근린생활시설·각급 학교가 위치합니다.
- 교통. 인근까지 차량 진입이 가능하고 주변에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 구일역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물의 13층이며 사용승인은 1993.09.22입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 중앙난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 9,085㎡의 대지이며 평지·부정형, 중로각지 조건입니다. 공시지가는 3,958,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 철도보호지구, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 단지. 우방아파트는 256세대이며 동일 면적 최근 12건 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최근 12개월 동일면적 평균은 613,250,000원, 최신 거래는 670,000,000원, 현재 최저가는 490,400,000원입니다. 응찰가를 정할 때 세 숫자의 간격을 함께 보세요.
- 권리 원본 대조. 2021.01.29 안양지구축산업협동조합 근저당이 말소기준권리인지, 매각물건명세서상 별도 인수조건이 없는지 최종 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부는 관리사무소에서 별도로 확인하세요.
- 토지거래허가 규제 확인. 감정자료에 아파트 대상 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장 확인이 핵심
이 사건은 임차인이 없고 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2021년 안양지구축산업협동조합 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격은 감정가 613,000,000원에서 한 차례 유찰돼 490,400,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 613,250,000원의 80.0%입니다. 최신 거래 670,000,000원과도 차이가 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 인수보다 실제 점유·관리비·물건 상태와 규제 적용 여부를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
